經濟

陸振球 樓市解碼

睇樓手冊

下一篇
上一篇

合資投地 減托市成本

【明報專訊】樓價指數續跌且跌速有加快迹象,而早前山頂地皮流標,之後成交的地價也開始回落,如日前開標的啟德跑道區首幅住宅官地(第4B區3號地),地皮平均每呎樓面地價為1.45萬元,較今年5月新地(0016)投得的另一幅啟德非跑道地皮每呎近1.78萬元明顯為低。

當然,上述兩地位置不同和樓巿開始回落,兩地地價未必可直接比較,但上一幅啟德地由新地獨資以251億多元投得,但今幅開標的地皮,卻是由新世界(0017)伙拍會德豐(0020)、恒地(0012)及由已故郭炳湘創立的帝國集團合力以83.33億元投得,成交的地皮金額連之前的三分之一也不夠,卻要4個財團合資,平均每個財團出資約20億元,也在一定程度反映發展商取態變得審慎,不願冒承受太大投地金額的風險,筆者更有業界朋友說,用20億元投地如有托巿作用,就算地價蝕一半也只是蝕10億,十分划算!

「悲情城市」其實是大票倉

樓價跌,發展商買地自然忍手,如手頭有貨,更怕供應增加,對政府早前提出的透過「明日大嶼」填海計劃以增加1700公頃土地也難以支持,奇怪的卻是一些一直說樓價貴不利民生的政客,以諸種理由來反對,提出諸如計劃如「倒錢落海」的所謂理據。對此,民主思路聯席召集人宋恩榮、團結香港基金研究委員會會員王于漸等38名經濟學者早前聯署,稱明日大嶼是「上佳的社會投資」,政府財力「綽綽有餘」。

宋恩榮表示,「倒錢落海」、「燃燒儲備」等對計劃的批評不公允,發起聯署不是因有政黨和政府游說,稱這是作為經濟學者應盡之責,又說投資發展土地從未蝕錢,反而效益相當多。對於有人擔心出現經濟危機時如何應付計劃開支,王于漸說:「天要打風控制不到,若驚就不做,社會點進步?」

除了填海,社會有聲音說要收回粉嶺高爾夫球場來起樓,對此,宋恩榮表示,支持政府收回高球場,改由自行管理,「無理由長期補貼2000多人繼續打高球」,但稱以該處土地作高密度發展是不切實際,因粉嶺距離維港30多公里,缺乏交通配套,只會變成「悲情城市」。

棕地農地收購價高過填海

聯署提到,按政府最新新界棕地或農地收購價,每方呎最高達1350元,政府還要為農作物和其他損失多付25%補貼,即近1700元,比填海每方呎1300至1500元的成本更高,如今連接市區與新界的交通走廊在繁忙時間已飽和,如在新界建設新市鎮,一定要興建新的交通走廊連接市區。

宋恩榮認為於粉嶺高球場作高密度發展可能變成「悲情城市」,有朋友對筆者指出,宋可能不知道,對某些政客來說,「悲情城市」可以變成大票倉,愈多「悲情城市」愈好!

近三成人傾向認同自己是「樓奴」

說到「悲情」這兩個字,在香港不少人會聯想到「樓奴」,一來樓價仍高,買樓不易,二來就算儲到首期買樓,也可能要供樓供到接近退休才供完,而儲首期和供樓初期都要節衣縮食,買樓變成了要做樓奴,若買了樓後樓價大跌,更是悲情!

公屋聯會最近便完成了一項名為「香港樓奴指數」民調,是項調查於10月11日至25日期間進行,由真實訪員以電腦隨機抽樣電話訪問形式進行,對象為18至45歲,沒持有住所物業的香港居民,以了解他們對於住屋的意見,調查成功訪問了508名受訪者。

民調的其中一條問題是:有意見指「樓奴」是被住屋問題綁死、被剝奪人生選擇及降低生活質素的香港人,那你認為自己是否樓奴(以0至100分由不認同到絕對認同,50分即表示一半半)?結果是32.6%受訪者給予10至25分,37.5%給予26至50分,給予51至75分佔13.4%,給予76至100分佔15.2%(圖1),即是說,接近三成受訪者傾向認同自己是樓奴(給分高於51)。

其實,要當樓奴也不容易,被訪者中有意買樓的,有37.6%認為自己無論如何都儲不到首期(圖2);而就算能付首期,認為一定都供唔起樓則佔32%(圖3)。

至於計劃儲錢做首期,最多人是打算每月儲5000至1萬元(圖4),算是儲1萬元吧,1年可儲12萬元,10年可儲120萬元,大家認為120萬元夠不夠付首期呢?

[陸振球 樓市解碼]

相關字詞﹕明日大嶼 粉嶺高爾夫球場 悲情城市 啟德跑道區住宅地

上 / 下一篇新聞