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創輝地產盧創輝:柬埔寨樓市如20年前深圳

【明報專訊】中國近年加快推進「一帶一路」,加強與周邊國家基建連接及經濟往來,當中內房企業積極進駐柬埔寨,帶動當地住宅樓價升幅以倍數計。柬埔寨第三代華僑、代理不少柬埔寨樓盤來港銷售的創輝地產(柬埔寨)有限公司執行董事盧創輝認為,中國內地資金湧入已改變柬埔寨地產發展格局,加上過去5年外商直接投資(FDI)及國際旅客雙雙急升(見圖),情况如20多年前的深圳,首都金邊樓盤呎價僅1000多港元,租金回報率達6厘,後市仍看好。

2013年11月舉行第十八屆三中全會把一帶一路提升至國家戰略層面後,柬埔寨是過去5年得益最大的東盟十國之一,內地資金在柬埔寨大量投資地產及基建,基建改善提升地產價值,導致期內樓價急漲。盧創輝是柬埔寨第三代華僑,爺爺在柬埔寨居住近70年,家族曾在當地興建住宅,他近年成立創輝地產,代理柬埔寨樓盤來港銷售,見證着內房企業投資柬埔寨為當地樓市帶來的巨大變化。

「我們家族早年曾在柬埔寨興建排屋出售予當地居民,柬埔寨其實在7、8年前才有高樓大廈,規模是一幢幾百個單位,由日本、韓國、新加坡、越南、泰國及台灣等地產商發展,主要是滿足本地需求,投資者相對不多;直至近年中資發展商湧入後,例如廣州富力在首都金邊發展一個項目便涉及逾5000伙(編按:該項目名為「富力城」,佔地7公頃,共有20幢樓高33層的住宅,今年3月開始建設,預計2020年完工,投資逾20億美元),完全改變柬埔寨的地產市場面貌」。

富力城涉逾5000伙 暫時柬國規模最大

盧創輝稱,除了廣州富力外,近年其他內房企業如福建太子、廣州粵泰(滬:600393)、保利、綠地亦積極進駐柬埔寨,由地產拉動建築整個產業鏈,「可以這樣說,中國房地產企業投資柬埔寨後,柬埔寨才知道如何發展房地產,例如中國企業在當地興建水泥廠,並且派遣成熟的建築團隊進駐管理,聘用當地廉價工人建築,將柬埔寨的資源整合發揮得最好」。

中國企業除了在柬埔寨發展房地產,亦投資不少基建項目,包括電力及鐵路。盧創輝透露,目前柬埔寨沒有大型電廠,主要由越南及泰國輸入電力,輸電網是110千瓦(kW),供電並不穩定;惟隨着中國南方電網投資的柬埔寨230kW電網料於明年落成,日後供電將會轉趨穩定。另外,現時放工時間從金邊市中心鐵橋頭獨立紀念碑離開,車多路窄交通擠塞,10多公里的車程也需1小時,政府正研究興建地鐵,若落成後情况將顯著改善。

盧創輝分析,近年中國企業把握一帶一路國策積極投資柬埔寨,原因是過去數十年兩國關係一直十分友好,政治風險較低,「1970年親美的朗諾發動軍事政變,曾推翻前國王西哈努克政權,後來西哈努克得到中國幫助,始可取回政權(雖然西哈努克已於2012年病逝),而目前在柬埔寨掌權的首相洪森是西哈努克養子,亦是潮州人,所以中國及柬埔寨是兄弟關係。從外交現實來說,柬埔寨地理上被夾在泰國及越南兩個大國中間,亦需要中國的支持才可免被欺負。內政方面,西哈努克兒子西哈莫尼現時是柬埔寨國王,國民很崇拜他,不會叛變,而且大部分柬埔寨人是佛教徒,不太看重財富,即使現時柬埔寨六成經濟由少數族裔華人控制亦沒有社會問題」。

准賣樓花資金自由進出如香港

盧創輝認為,柬埔寨樓市備受內地資金追捧,原因是與本港樓市一樣有准賣樓花及資金自由進出這兩大優勢,「第一,中國政府近年普遍要求發展商現樓落成後才可銷售,但柬埔寨可與香港一樣銷售樓花,這樣發展商的資金周轉便較快,以兩年建築期計算,不准賣樓花同一筆資金便要鎖足兩年,若可賣樓花並在半年內售罄單位,兩年便可賣4個樓盤,資金周轉是前者的4倍。第二,柬埔寨的資金可以自由出入不設管制,與香港一模一樣,這是中國人最鍾意的,所以柬埔寨近年不止樓市暢旺,賭場生意亦很好」。

在內地資金大舉湧入的情况下,盧創輝指出,目前金邊二手樓價已經上升至每呎1200至1300港元。創輝代理、位於金邊市中心、設有會所的新盤「太子中央廣場」約240方呎單位售價47萬港元,呎價約2000港元,對比當地工人年薪約1.5萬港元,樓價對比收入高達31倍,比Demographia統計本港樓價對比收入比率的19.4倍更高。盧創輝認為,應該從兩個方面看此問題:(1)現時金邊市中心貴價新盤的買家只有5%至10%是本地人,海外投資者才是主要購買力,他們購房後把物業放租,租金回報率逾6厘;(2)金邊不少華籍商人及海外回流居民相對富有,負擔得起購買或租住優質住所。

盧創輝比喻說,上世紀90年代深圳一個數百呎單位售價達10多萬元(人民幣‧下同),當時深圳居民年薪只有數千元,他們一樣買不起樓,但隨着深圳經濟過去逾20年高速發展,深圳居民去年人均收入已突破5萬元,有關單位樓價亦攀升至數以百萬元計。因此,港人當年若有眼光投資深圳樓,並且持有至今,升幅以10倍計,盧創輝不排除柬埔寨金邊現正出現類似的投資機會。

地產農業工業旅遊 四大增長亮點

當然,金邊住宅樓價能否重現深圳過去逾20年樓價長升長有的成績,要視乎柬埔寨經濟增長前景。清華大學國情研究院院長胡鞍鋼早前接受訪問分析,外資直接投資及入境國際旅客是量度外資對一個國家經濟信心的兩大指標,過去5年柬埔寨該兩大指標均表現亮麗,盧創輝認為這趨勢可望持續,金邊樓市升浪料未完,「柬埔寨經濟增長亮點包括地產、農業、製造業及旅遊業,今年中國總理李克強訪問柬埔寨,隨同出訪的內房綠地集團便投資10億美元,故此外資直接投資繼續增長可期;另外,今年上半年有300多萬國際旅客到訪柬埔寨,即是平均每個月有逾50萬旅客,而首都金邊是必訪之地,金邊市中心的面積也就只有100多平方公里,這麼多旅客在這麼小的土地上消費,你說商機多麼大!」

明報記者 葉創成

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