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陳德霖:樓市待觀察 鬆綁尚早 港家庭抗震力高 銀行風險有限

【明報專訊】金管局過去針對樓市過熱,自2009年起推出八輪按揭逆周期措施。不過本港樓價自8月起開始回落,中原城市領先指數(CCL)和差估署樓價指數在第三季分別下跌2.6%和1.5%。金管局總裁陳德霖昨日在立法會財經事務委員會表示,如果確認樓市進入下行周期,可以適度放寬措施,不過現時只有數周數據,樓市是否下行言之尚早,需要更多時間觀察。

明報記者 歐陽偉昉

推出八輪逆周期措施後,700萬元以下物業的最高按揭成數降至六成,準業主同時要通過加息3厘的模擬壓力測試,有意見希望金管局可放寬逆周期措施,讓市民較易借得按揭置業。陳德霖表示,2015年10月起本港樓價下跌6個月,累計下跌11%至13%,市場認為樓市已開始下行,不過當局認為樓市尚未進入下行周期,結果樓價在2016年重拾升軌。局方對需要多長時間觀察走勢沒有固定看法,會視乎樓價、成交量、市場氣氛,以及本地和國際經濟基調而定。

指新批按揭成數較10年前低

香港在今年9月踏入加息周期,經濟亦受貿易戰影響開始放緩,市場關注高樓價下市民按揭供款能力,陳德霖表示,今年第二季新批出的平均按揭成數為47%,比2009年首次推出逆周期措施前的64%低(圖2),買家付出更多首期。此外,新批出按揭的供款與入息比率亦由2010年的41%,降至今年第二季的34%,即使經濟下行失業率上升和收入下跌,都仍有緩衝空間。

樓價跌一成 高成數按揭才變負資產

有議員關注樓價下跌會否出現負資產,陳德霖稱,當年在銀行和發展商合共借取九成按揭情况相當普遍,持有按揭的借貸人借取其他按揭亦毋須披露,現時情况不同,再出現當年「跳樓貨」的機會大減。近期有發展商提供八成半至九成按揭,陳德霖表示樓價下跌一成便會出現負資產,不過總量並不高,約為銀行按揭2%。

重申港元利率正常化 將追近美息

最近港元銀行同業拆息(HIBOR)回落,與銀行按揭利率相關的1個月拆息昨天再跌6點子(1厘等於100點子)至1.04321厘,見2018年6月以來新低。3個月期港元Hibor跌2個點子至2.08179厘,為9月19日以來最低。

陳德霖指出,當港元拆息低於美元利息存較大的差距,例如80點子至100點子,便會觸發弱方兌換保證。最近港元拆息回落,再度觸發弱方兌換保證的機會較前一段時間高,資金流走是港元利率正常化的必經過程,本港銀行已開始加息周期,利率會漸漸追近美元利率。

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