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楊書健 泓觀亞太

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楊書健﹕海外置業 首要知道自己真正需要

【明報專訊】由《亞洲週刊》主辦,我旗下分公司Clipper協辦的「環球物業博覽會暨投資講座」在前周六舉行,反應熱烈,謝謝各位讀者踴躍支持,也謝謝幾位投資界前輩撥冗出席,主講投資議題。其中湯文亮、曾淵滄、陸振球三位前輩和其他嘉賓,在演講之後都被粉絲包圍,或繼續交流,或要求簽名合照,令場面更加熱鬧。

當日筆者亦有參與演講,以《環球置業 最強天書》兩位作者之一的身分,討論「地產基金經理如何部署投資」。機構投資者收購全幢物業,價值以億元計算,當然會有既定程序處理。在《環球置業 最強天書》裏面,我們就向讀者介紹了這個程序的簡化版。各位熟悉的PRICE方程式,透過人口(P)、租金回報率(R)、基建(I)、匯率(C)、經濟(E)五方面研究樓巿,就是我們在書中論及,收購程序之中的分析步驟。其餘3個部分則是了解需要、買賣過程、營運細節。

不過要找到心頭好,投資者應先了解自己的需要。當天的演講,我就用了北海道的度假屋為例子。十餘年前,北海道的新雪谷町在幾位澳洲地產專家投資後,急速崛起。雖然當地人口只得4000多,但在2009年已經一年有20多萬遊客。如果在2000年代初投資當地的度假屋,回報應以倍數計。

留意發展商開拓商業區

除了優質滑雪場之外,新雪谷町亦有不少西式餐廳和酒吧,對全亞洲以及遠至澳紐的滑雪客都有吸引力。「在日本享受西式滑雪假期」,就是新雪谷町的賣點。所以投資者尋找下一個新雪谷町時,如果遇見發展商或者其他相關人士大興土木,發展滑雪場附近的商業區,成功的機會應該較高,樓盤也較為吸引。

但是亦有另一類買家,考慮北海道度假屋主要是自用,希望每年滑雪可以住在自己熟悉的物業,而不需要在熱門日子與其他人爭相預訂供應不足的酒店房間。此外,滑雪發燒友往往也有自己的滑雪工具。擁有自己的度假屋,可以將滑雪工具留在屋內,交通亦變得更方便。因此,這類買家購買度假屋,投資回報反而比較次要。幾年後賺錢固然可喜,但是就算沒賺到金錢利益,亦享受了度假屋帶來的便利,亦是另類的賺。

這種樂活買家,並不一定需要度假屋發展迅速。上述的大興土木,如果副作用是帶來大量遊客,打破了滑雪場的清靜,影響了小町原有的風味,甚至拉高了當地物價,樂活買家未必喜歡。因此,因為買家自己的個人需要,同樣是「大興土木」,卻會帶來大相逕庭的後果。

滑雪場度假屋的例子比較極端,就算同樣是以回報為主的投資,亦會因為現有投資組合,影響投資者的風險取向。例如部分大型機構投資者,會在全球各大城巿收購全幢物業,但同時亦會投資在各國房託,以增加在其他經濟體的地產投資。這樣子「抓大放小」,既將精力聚焦在營運少數大型資產上,亦可保持組合分散投資,是兩全其美的做法。

如無意外,《環球置業 最強天書》應已在各大書局上巿。喜歡網購的讀者,亦可留意以下網站:

https://books.mingpao.com/

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]

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