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馮其十 神州新形勢

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樓市調控 中央拒鬆手

【明報專訊】經濟下行壓力增大,地方政府、開發商、投資者再次寄望中央解套,放鬆對房地產市場的調控,但中央不為所動。

「廣州在增城、南沙、花都取消限價」、「廈門全面取消限購」等,各路真真假假的消息陸續傳至北京。地方政府、開發商、地產中介甚至重倉的投資者,不斷試探中央口風。但官方媒體新華社迅速潑上一盆冷水,提醒「投機買房者、土地財政的依戀者乃至全社會」:認清大勢,丟掉調控會因經濟下行壓力加大而放鬆的幻想,摒棄房價「復燃」的幻想。

20年只漲不跌神話恐破滅

內地房價20年只漲不跌的神話造就了一批富豪,福布斯前100位中國富豪中,28人來自房地產行業;但財大氣粗的開發商,不再是政府的座上賓。中共中央統戰部、全國工商聯上月底共同推薦宣傳的「改革開放40年百名傑出民營企業家」名單中,來自房地產商業的只有兩人。11月1日國家主席習近平主持召開的民營企業座談會上,房地產開發商中也無人獲得發言機會。

其實,真正的改變來自7月31日召開的中央政治局會議,最高決策層提出的「堅決遏制房價上漲」見真章了。

降價賣樓 地方比發展商緊張

無論政府數據,還是開發商近期的舉措,都在顯示內地房地產步入冬天。一線城市房價回調,二三線城市房地產市場降溫、成交量下滑,但開發商融資成本居高不下,資金壓力之下,降價促銷,以圖生存。不過,遭遇地方政府的阻力,安徽一個叫碭山的地方,開發商碧桂園(2007)原價每平方米5200元降至每平方米3000元,立即遭到當地多個政府部門約談。

看看政府帳目,就知道他們緣何如此緊張。2017年,碭山縣財政收入13.89億元,但財政總支出42.54億元。收入與支出之間的差額,要麼來自上級政府撥款,要麼自己賣地,否則只能舉債度日。碧桂園在當地降價賣樓,會讓多年形成的利益鏈條土崩瓦解。政府低價徵地、高價賣地,開發商買入土地、高價售樓、上繳稅收,最終入市者買單。其間,地方政府獲得賣地收入及稅收,地方官員得到升遷機會,開發商獲得高額利潤。當地政府美其名維護百姓利益、政府信譽,嚴厲打擊、懲罰不遵守規則的企業,停止為碧桂園繼續辦理房地產預售證、對其罰款。

規模小開發商 或破產被兼併

碧桂園降價被叫停,只會加劇市場觀望情緒。作為內地規模較大的開放商,碧桂園尚有財力繼續支撐;但規模較小的開發商,或將破產、被兼併。屆時,諸如碭山此類的四五線城市而言,將面臨更大的財政收支壓力。

多米諾骨牌效應中,沒有人願做倒下的第一張牌,那就要看誰的家底薄,誰先敗陣。

[馮其十 神州新形勢]

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