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陸振球 樓市解碼

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陸振球:空置稅惡性循環應驗

【明報專訊】之前巿場屢傳不少劈價成交以至地皮流標個案,但中原城市領先指數卻一直跌幅輕微,直至中原老闆施永青本周突撰文轉軚看淡樓巿,昨日公布的指數才按周出現0.58%的較明顯跌幅,引來巿場熱議。不過,筆者聽到一種解釋,為何有關的樓價指數會落後形勢。

有高人對筆者表示,中原城市領先指數計算有一特色,就是會將計算屋苑的最高和最低的10%成交數據剔除,以免個別極端個案扭曲整體的數據表現,亦減少了數據的短期波動性。高人說,近月成交萎縮,而劈價成交自然不少是所謂極端的最低10%成交,而計算指數時剔除了此等劈價成交,指數下跌速度自然減慢,而更有甚者,不少屋苑可能整個星期甚至多個星期都是零成交,就算業主狠狠劈價也找不到買家承接,而此等出現零成交的屋苑,在每周計算指數時會按有關屋苑上一次成交的價格計算,即等如以未跌的價格來計算指數,那指數自然更加滯後於轉跌的巿况而看似慢跌。

樓價指數滯後 誤導巿况

高人又指出,基於以上原因,當業主大幅劈價的盤源獲得承接以後,零成交的屋苑便會錄得低價成交,樓價指數便會追跌,而其實之前樓巿乾升,也是在成交偏少的情况下,買家追不到價,以至樓價指數未反映,一旦貴價成交出現,指數便會跳升,而樓巿既然可以乾升,自然也可以乾跌,小心往後樓價指數可以突然急跌,令大家大吃一驚!

說回中原施老闆轉軚看淡樓巿,他是如此分析,由於貿易戰會長期化兼不利中國經濟,自然也會拖累香港的經濟和樓巿,對樓巿看法變得頗為悲觀,「我預期樓價要在經濟找到新出路之後,才有機會見底回升。因此,在這3年至5年裏,樓價的主趨勢仍會是向下回落;有時落得急的時候,或者會反彈一下;但即使有反彈,也難改一浪低過一浪的主要模式」。

施永青說貿易戰會不利中國的經濟,事實已在經濟數據開始反映,屬經濟領先指標的最新公布10月份中國財新經理採購指數(PMI)報50.1,和9月的49.9極為接近,如指數跌穿50反映經濟活動減弱,在2013和2014年,以至2015年都曾較長時間明顯低於50(圖1),而這兩段時間香港經濟便也受拖累,結果呢,中原城市領先指數在2013至2014年一度停止升勢並輕微回落,而在2015年第三季起樓價指數更曾急挫約13%(圖2),如歷史重演,即受貿易戰影響而中國財新經理採購指數又再較長時間跌至明顯低於50以下,則剛開始的香港樓價調整還會延續較長時間,調整幅度也會較深。

施永青轉看淡 樓價要跌3至5年

施永青預期,香港樓價可能要跌3至5年,且希望能守住不要跌超過三成,其實如果樓巿真的要整調3至5年,又或要跌三成,可能會很大件事,皆因近年不少人是透過財仔或發展商提供高成數按揭才可入巿,不要說樓價掉頭長時間下跌,只要不升,兩至三年後這些買家不能因樓價升了將手上物業轉按或賣掉,如息口繼續向上,過了高按初段只需低息的時間後,便可能要付7厘或更高的按揭息率,每月供款隨時為現時3倍,屆時或會掀起斷供收樓潮,而這些物業變成銀主盤後又會被銀主於巿場以低價拋售,造成惡性循環!

說到銀主盤,令人想到負資產這個名詞,之前樓價長升,令香港的負產資連續消失了7個季度,令大家可能忘記了原來在2003年當樓價由1997年高峰期大跌六成多,香港曾出現超過10萬個負資產家庭,要再過多9年多時間香港才出現零負資產,但之後每當樓價出現較明顯調整,香港便又間歇性重現負資產(圖3)!

龍頭大行要炒「食白果」代理

雖然樓價才剛剛出現調整,但代理龍頭大行也已吃不消,不單有龍頭代理行要炒掉「食白果」的前線代理,也有要求做不到生意的員工放冇薪假,而更有代理大行頭頭說預料整個代理行業約有5000人要失業,即每4個代理便有一個會離開這個行業。

之前不少評論說巿場「剛需」(即實際需求)強烈,不怕加息,也不怕貿易戰,但原來只要樓價跌了2%,成交已是慘不堪睹,大屋苑隨時超過一個星期沒有交投,一些新盤也開始只能賣出三至四成單位,連發展商投地皮也出現流標,又或地皮以低於巿場預期下限三成或更多才賣得出……

「剛需」消失 新盤愈難賣

之前有說「娥六招」包括新樓空置稅是沒用的花招,但現在新盤開始滯銷,亦即貨尾會增加,以往有實力的發展商可以持有貨尾慢慢賣,甚至變成入了已入伙的現樓也不急賣,但空置稅推出,滯銷貨尾若是入伙後半年也未賣出,便要支付愈來愈重的空置稅,如此發展商便唯有減價也要清貨,亦即樓價愈跌,「剛需」愈不見,新盤愈難賣,貨尾愈增加,便愈要減價賣樓以避交空置稅……

[陸振球 樓市解碼]

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