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咫尺國際董小可:海外置業慎選城市 首要考慮投資安全

【明報專訊】香港樓價高企,掀起港人海外置業熱潮,但可能會有「隔山買牛」的風險。上周六《亞洲週刊》主辦、《明報》作為支持媒體的「環球物業博覽會暨投資講座」,請來多名投資專家分析海外置業須注意的事情。講者之一、咫尺國際置業有限公司(SQFT Global)董事董小可指出,港人若有興趣海外置業,可優先考慮自己熟悉或偏好的城市,選擇專業持牌物業代理搜集當地樓盤資訊,並且了解發展商背景及樓盤資料、附近交通基建配套、當地政府對海外買家的限制,以及匯價變動等因素,制訂置業預算後精挑細選,穩妥完成海外置業目標。

董小可提示港人投資海外物業,需要注意以下6點:

(1)選擇專業持牌物業代理

地產代理監管局(地監局)於1997年11月成立,主要職能包括規管香港地產代理的執業。不過,董小可指出一個一般人可能不知道的事實——在本港銷售海外樓盤的地產代理,並不需要領牌,這樣的話,他們亦不受地監局監管;他分析,由於持牌地產代理受監管,在銷售海外樓盤時有一定責任,例如會事先作盡職審查,對置業者較有保障,所以港人買賣海外物業應該要選擇持牌地產代理,「選擇適當的地產代理很重要,如果你選擇不當,向一名只是『今日棟個牌喺度賣樓』的代理買樓,之後若出現問題便難以追究。」

(2)首先選定置業城市

不論在本港或海外置業,物業地點屬十分重要。董小可建議,港人應該在自己熟悉的海外城市置業,並且可先選定心儀城市,再考慮其他因素。

至於如何選擇城市?他認為要視乎海外置業的目的,假如是純粹投資,選擇便會較多;假如是打算移民退休,或作為子女海外升學之用,便要在有限的範圍中挑選。

(3)留意發展商及項目背景

目前在本港購買住宅物業收租,回報率僅兩厘多,而海外物業回報率往往相對較高,故近年不少港人對投資海外物業趨之若鶩。惟董小可提醒,投資海外物業,最重要是考慮投資安全,「你首先要考慮買樓後能否收樓,因為始終投資海外物業是隔山買牛,所以安全很重要,這包括兩點:一、發展商的背景,它是否有實力,歷史是否悠久,若它是上市公司便較容易了解其往績;二、項目盡職審查,例如是否已獲政府批文、樓宇建築進度及預計收樓日期,這些都影響投資回報」。

(4)了解物業附近基建交通

董小可分析,本港住宅樓價屬全球最高,原因之一是基建配套佳,交通四通八達,而港人在海外置業,同樣也要考慮當地的交通基建,「假如你在海外買樓後跟着在當地生活,是否一定要以私家車代步呢?抑或可以坐火車或地鐵呢?這都是你必須要認知的事」。

(5)注意匯率波動影響

港人在海外置業,是以港元兌換為外幣後,再以外幣在當地置業,故港元兌外幣的匯率,也會影響買樓成本。

董小可舉例說,假如港人在3年前在倫敦買樓,雖然樓價錄得升幅,惟由於2016年6月英國公投脫歐至今英鎊匯價下跌逾一成,故此目前賣樓後將資金由英鎊兌換回港元,未必仍有盈利。由此路進,今年2月以來美元匯價轉強,港元與美元掛勾後亦跟着上漲,故此同一金額的港元可兌換更多外幣,是目前港人海外置業的有利因素。

(6)認識海外買家限制

董小可指出,與港府向海外買家徵收15%買家印花稅(BSD)一樣,全球不少城市對海外買家均設有一定限制,例如非加拿大國籍持有人在溫哥華及多倫多置業分別要多繳20%及15%稅項;新加坡除聖淘沙外不容許外國人買地起樓;泰國政府規定當地樓盤最多僅49%單位可售予外國人,而外國人不可以在當地擁有地權;外國人在越南置業只可享有永久租權而非業權。他建議,港人在某一城市置業前,需要了解清楚有關限制。

董小可總結說,港人在海外置業,若清楚考慮上述6個因素,便會對自己擬選擇的物業心中有數,接着可制定預算,有助完成置業計劃,「當你設定所有因素後,分析完便可以剔一剔,之後你便很容易選擇的了。當然制定預算也很重要,可動用100萬元或1000萬元海外置業,是完全不同的情况,先選好城市及地區,之後再因應預算決定買開放式、1房、2房、3房單位或獨立屋」。

明報記者

[葉創成 名人樓市論壇]

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