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湯文亮 敢說亮話

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湯文亮﹕慎防樓指斷崖式下跌

【明報專訊】下星期我要去瑞銀講樓市,為免意見與瑞銀有太大差距,當然要先了解瑞銀對樓市睇法,原來英雄所見略同,瑞銀預測香港樓市未來一年會有15%跌幅,市場上是屬於偏淡說法,我不但不同意是偏淡,反而認為瑞銀太保守,到農曆新年前,樓價已經可能有15%跌幅,因為樓價隨時會出現斷崖式下跌,不過現階段很難反映出來。

業主降叫價 樓指未反映

可以這樣說,樓價指數未能即時反映樓價表現,事實上在香港銀行加了八分之一厘息未夠1個月,不少屋苑的叫價已經比高峰時候下調12%至17%,但仍然不能夠吸引置業人士入市,成交量仍然偏低,估計還要繼續下跌才會令成交量增加,不過沒有成交,樓價指數就不能顯示下跌,過去1個月樓價指數只是下跌了1%,指數公司表示仍未確認樓市下跌,我覺得指數公司不明白,業主叫價下跌已經是確認樓市下跌。不過,指數還未可以反映出來,但不能夠說還未確認樓市走勢。

樓價指數滯後 只宜參考

當大家見到樓價指數只是輕微下跌而認為樓市仍然保持平穩,可能只是一個美麗的誤會,事實上這只是一個假象,現在即使二手樓業主願意劈價,但買家仍然不願意入市,沒有成交,樓價指數當然不會下跌,但當業主繼續劈價,或者在劈多15%至20%之後,買家有興趣入市,導致成交量激增,但成交價急跌,令到樓價指數亦作出斷崖式急跌,到時就後悔莫及,所以,當大家分析樓市的時候,不能夠以樓價指數作為指標,因為樓價指數的名字雖然是「領先」,但其實是滯後,而且只是用成交價,沒有理會業主的叫價與買家的接貨價,大家要知道,如果沒有買家接貨的話,一定會有業主將叫價不斷降低,當大量成交出現,成交價已經和樓價指數的設定價有一段差距,結果指數便急跌,屆時,大家千祈唔好誤會樓價指數造假,樓價指數的確是顯示了樓市實况,但指數公司可以從業主的叫價及成交量預測到樓市走勢,現在是業主不斷劈價,但仍然沒有人接貨,樓市不是準備下跌又是什麼,現在大家不但要接受樓市下跌,並且要準備樓價指數會在短期內作出斷崖式下跌。

所以我認為瑞銀的預測比較保守,樓市在可能在三個月已經可以從樓價指數反映下跌15%,不過仍然是一年內,瑞銀是沒有錯。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]

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