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王文彥 樓巿分析

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王文彥﹕港樓偏高 遲早大跌

【明報專訊】從地產經紀的廣告,得知一個位於倫敦泰晤士河南邊的Battersea、屬於倫敦市中心Zone 1的新樓盤,售價每實呎為950英鎊,亦即9800港元;而遠離香港市區的嘉湖山莊早前成交價平均為每實呎近1.1萬港元。位處曾經被形容為「悲情城市」天水圍的嘉湖山莊已經有超過30年樓齡,樓價竟然貴過倫敦市中心新開發區新樓,想不到吧。香港目前樓價之高,可見一斑。還不算,某些豪宅的車位價,每個已飈升到500餘萬元了。

我最近到吉林長春及湖南長沙公幹,參加中原(中國)的區域老總峰會,在兩個地方前後逗留了9天,對當地民生有一些了解。先談談長春的樓價。市區豪宅如亞泰山語湖、萬科惠斯勒、淨月深水灣(都是樓齡較短的二手樓及一手新樓),平均實呎不外乎1115元人民幣(約為1280港元),這些不是毛坯房,而是配備良好裝修及全屋家電的豪華單位,香港市區同級豪宅,實呎要45000港元。香港豪宅一個車位價(就按低點500萬港元計算)可買實呎3906元的長春市區豪宅,約等於4個實用1000方呎的豪華單位!

兩個不同城市,僅比較樓價是沒任何意思的,還要同時考慮收入。長春僱員每月收入中位數是6000元人民幣,約為6885港元,可買當地豪宅5.4方呎;香港僱員(2018年3月)每月收入中位數是16800港元,僅可買當地同類豪宅三分之一方呎。

內地人收入相比樓價 負擔能力高

再看租金。長春市中心新屋苑一個500方呎單位的月租介乎2450至2990港元,僱員平均只需用他月入的36%至43%便可租到;香港(港九)市中心新屋苑同樣一個500方呎單位的月租介乎35000至50000港元,香港僱員的收入遠遠不足租賃一個500方呎單位,僅可租一個168至240方呎的單位。

比較長春、香港兩地剛畢業大學生的收入和樓價負擔能力是饒有趣味的事:長春畢業生月入約為3000元人民幣(約3440港元),可買2.7方呎豪宅;香港畢業生的月收入約為13000港元,僅可買0.29方呎豪宅。

工作四、五年後,兩地大學生的收入和樓價負擔能力會產生相當大的變化:由於經濟增長幅度大和個人發展機會大,長春大學生一般都可晉升為經理,屆時他們月薪就可升至8000元人民幣(9280港元),可買7.3方呎豪宅;香港大學生上位不易,工作四、五年能晉升經理的,百中無一。假設每年平均加薪4%,屆時月薪不外乎15200港元,僅能買0.34方呎豪宅!

很多人都有一種錯覺,以為相對於收入,國內的樓價較香港更昂貴,這種現象其實只發生在三、四個一線大城市(例如上海、深圳、北京),二、三線城市完全不是這樣。國內二、三線城市,衣、食、住、行(私家車),只要不是進口貨,甚麼都便宜,加薪快、幅度大、晉升機會高、生活素質高,市民特別是年輕新一代快樂指數因此極高,對國家及個人發展極具信心。這些情况,與香港年輕人所面對和感受的,形成很大的反差。

住屋有保障 日本人不只顧買樓

在報章讀到習廣思先生早前論及日本和香港的樓價和租金:「香港物業價格『貴到上天』,一個大角嘴300實呎的新盤單位,閒閒地要700萬元,同世界其他地方怎比較?筆者去年膽粗粗跟一位移居日本港人合作買樓,在日本第五大城市札幌市買入物業,一個土地面積1800方呎,3層高合共3700方呎建築面積的樓房,樓價只是4900萬日圓,折合大約346萬港元。這個價錢,只能買到大角嘴半個納米單位。」

習氏指日本人在樓市泡沫爆破後基本對買樓持抗拒態度,而且日本法例對租戶保障十足,年輕一輩一般不會以買樓為人生目標。香港因房策與人口政策扭曲了供需關係,樓市升了十多年形成買樓必賺的預期,造成今日港日兩地樓價相距甚遠。另外,日本人薪金高租金廉,可支配收入自然多了,樓市低迷某程度不是壞事。港樓是否強弩之末,睇多幾個月就知,然而從呎價到租金回報,港樓真的貴得太離譜了。

筆者覺得習廣思對香港的樓價和租金的看法,與本人上文的看法基本上不謀而合。

怡居地產常務董事中原地產創辦人

[王文彥 樓巿分析]

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