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陸振球 樓市解碼

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陸振球﹕經濟倘轉差 樓市調整才開始

【明報專訊】早前聯儲局再加息0.25厘, 香港銀行只加了0.125厘,當時不少人仍說香港依然是低息環境,就算自貿易戰後股巿跌了超過兩成,大家仍對樓巿異常樂觀。但其實樓價指數已開始調頭向下,若經濟環境轉差,相信調整才剛開始。

在各種經濟數據中, 一般人最怕的是失業率回升,但其實失業率可算是滯後數據,因如經濟轉差,老闆最先會做的是減省一些日常開支,又或降低加薪幅度,然後下一步是凍薪,再下一步是減人工或採取自然流失。到了要裁員,那已經是老闆最後一步棋了,所以一旦失業率真的明顯回升,代表經濟情况已極為惡劣,而且一開始裁員,通常都不會短時內便又再請人,因此失業率開始上升,便有一定延續性。

當失業率回升 反映經濟極惡劣

其實,不少經濟學研究指出, 股巿走勢往往領先經濟表現6至9個月,今年1月港股見頂至今已有9個月時間,如貿易戰持續和息口續升,相信香港的實體經濟有可能在第四季明顯轉差,最近樓巿氣氛也迅速逆轉,之前一些代理或發展商說股巿下跌反而令資金流入樓巿,相信了而在高位追價買入,甚至要用高成數按揭或要靠「父幹」才可勉強入巿的,現在可能開始感受到心理壓力。

龍頭代理行佣金大減 年底或裁員

正如上文,失業率乃滯後數據,如果要等失業率上升才識得驚,可能已經太遲。現在香港的失業率只是約2.8%,仍處歷史低位(圖1),但相信到年尾可能會開始上升,其實就算對樓巿和經濟傾向唱好的代理行業,雖然公司和個體的持牌代理數據仍在歷史高位(圖2),但龍頭代理之一的中原,日前接受傳媒訪問時便說,公司10月至本周二佣金收入僅8500萬元,較9月同期的1.5億元大跌50%,並預計全月佣金收入約1.5億至1.8億元,較9月全月的2.6億跌40%,業績有機會是自今年2月以來首次「見紅」。中原的發言人續稱,公司每月保本線為2.5億元,即本月恐蝕7000萬元,若本月佣金收入少於2億元,將是2016年2月以來的超過兩年半新低。

更值得關注的是,原來今年首10個月,中原前線代理有200人「食白果」,未能促成任何生意。如果該批代理至年底仍未開單,有機會全數被解僱。

原來,之前所謂的「旺巿」,已有不少代理開唔到單,到了代理也要大規模裁員之時,大家覺得樓巿仍可企硬嗎?

其實,前線代理有被裁員危機,自然是代理行對樓巿看法轉趨悲觀。中原經紀人指數CSI是中原地產前線經紀的意見調查,每周一進行,周三公布,收集經紀們對當周市况的預期。100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界。中原指出,今年6月初政府放風將推行空置稅,CSI隨即由80.75點開始回軟,連跌7周共10.06點,當時跌幅輕微而溫和,其後土耳其里拉開始急挫,加上銀行調高H按封頂息率,CSI跌幅開始擴大,由72.56點跌至37.15點,連續11周累跌35.41點,為2015年8月有紀錄以來最長的跌浪,也跌至2016初的水平(圖3),反映代理其實對樓巿前景非常不樂觀,而這也難怪,當自己也做不到生意甚至可能快要加入失業大軍,又如何能樂觀?

前線代理信心轉弱 銀行估價趨審慎

中原除了公布廣為人知的樓價領先指數和上述經紀人指數,還有一個大家也應留意的估價指數(主要銀行)CVI,這個指數是中原地產根據每個中原城市指數成分屋苑,選取樣本單位,調查主要銀行的估價變幅。每周調查銀行對樣本單位的估價,比對1個月前的估值,計算出估價的按月變幅,並逢周四公布結果。CVI以擴散型指數方式計算,反映銀行對樓市的取態。100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界。

中原指出,本周CVI最新報16.80點,較上周的30.99點下跌14.19點。CVI跌穿55點好淡爭持上限後,指數持續急挫,近3周顯著累跌38.67點(圖4),顯示受到中美貿易戰升級影響,全球股市波動,市場憂慮經濟放緩,銀行按揭取態急速降溫,本地樓市出現調整。中原相信CVI繼續向下尋底,挑戰10點以下水平,將會為樓價帶來較明確的下調信號。

大家都知道,銀行做生意最興「落雨收遮」,當樓價一跌給予的按揭估價也急降,現在買樓記得要鋤價,否則買了高價而銀行估不足價,隨時搞到要撻訂收場就唔好。

[陸振球 樓市解碼]

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