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蔡金強:內房商跑第一必出事 9屆最佳分析師拆解碧桂園跌四成原因

【明報專訊】榮獲九屆最佳分析員的前花旗亞太區地產業研究主管蔡金強(Oscar),男人四十轉型搞基金,依然對內房股「情有獨鍾」。蔡金強過去眼光獨到,率先力撐一眾「顛覆者」恒大(3333)、融創(1918),問及次季起內房股價無以為繼,新晉藍籌碧桂園(2007)今年更跌足四成,談到「病因」,蔡金強坦言是「跑第一」出事,並預期內房股價不停狂升的走勢難再重現,調整或至明年初才見底。

明報記者 方楚茵、周佩施

蔡金強認為,碧桂園本質並無大變化,只是受近年三、四線城市樓市暢旺帶動,但成為行業第一後惹來注目,加上內地政府想冷卻樓市之際,公司卻想趁三、四線城市放緩前「開始搶收(指收割),在市唔得前將貨賣出去」,演變成「頭馬在前面狂跑,後面的又跟着跑」。 最終惹來媒體、輿論關注和抨擊,「可能(政府)都默許有啲人搵條馬繩勒低佢」。

碧桂園搶割禾青 不及恒大萬科「政治正確」

年初有一份關於加快周轉、壓縮工期的內部文件,掀起市場對碧桂園質量的質疑,更變相令「三、四線(城市樓盤銷情)更加麻麻。」蔡金強指出,比起碧桂園,行業頭三甲恒大、萬科(2202)等顯然更「政治正確」,「恒大一直都話自己唔係想點增長、想去槓桿;萬科都講到自己好似要跪低咁」,配合政府調控口徑。

經此一役後,他相信過去數年銷售急增至逾5500億元人民幣的碧桂園亦要休息一段時間,重新思考以往的發展模式,「遍地開花,三、四、五、六、七、八線周圍開花仲做唔做,跟投仲繼唔繼續?」因為始終「花無百日紅,難一招走天下」。

蔡金強坦言, 碧桂園短期難達銷售萬億的目標,情况就如「龍湖(0960)前幾年都唞足兩、三年,萬科唞一唞,到𠵱家都未醒」。

行業大局已定 後來者難趕上

至於下一階段誰能戴上桂冠?蔡金強斷言「無人想做第一,𠵱家都覺得第一係魔咒」,內房們只會堅持「第一梯隊」。他又認為,第一梯隊前十大內房格局大定,就如「一個人廿幾歲唔會再長高」,但後來者亦難以追趕。排名將是碧桂園、恒大、萬科、融創;加上保利地產、中海外(0688)、潤地(1109)及龍湖及綠地;僅第十位或稍有變數,暫料是新城上榜。

料內房股先於大市見底

既然國家定調「房子不炒」,內房是否不宜再沾手?蔡金強認為,內房屬「三年不發市,發市當三年」的類別,去年已發市,股價難再不停上升;加上正好撞上中美貿易戰等,所有板塊均十分「水皮」。但他肯定的是「地產股(內房)領先大市3至6個月跌市,也將早3至6個月見底」,故判斷內房今年底或明年1至2月見底,惟股價維持「升唔起,跌唔多」格局。

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