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瑞銀李智穎:港樓料「微型調整」難大跌

【明報專訊】本港樓市近期持續有放緩迹象,山頂文輝道地王流標,新盤亦連環出現撻訂。連續3年獲機構投資者調查評選為亞洲房地產研究三甲、瑞銀財富管理投資總監辦公室香港股票主管李智穎接受訪問時稱,樓市除了受息口和供應影響,與經濟關連度仍較大,料隨着中國經濟增長於明年上半年出現低點,香港樓市低位或於相近時間出現,估計未來6至12個月平均樓價跌15%,但她強調這是微型調整,只是回調至今年初水平,重演1997年樓市爆煲的機會不大。

李智穎指出,參考中原數據,香港樓價年初至今原本上升了14%,即使最近回落2%,實質累計仍有12%升幅 。她認為近期樓市轉弱屬於正常,本身樓價高,又受到香港加息、中美貿易戰、中港股市大幅回落等影響投資意欲,料未來樓價前景仍會進一步走弱。她又指,本港樓價除了受供應和息口影響,最主要仍是與經濟相關;由1980年至今,每一次樓價較明顯波動,全都是外圍經濟引致,因香港市場流動性高,港元又與美元掛鈎。她續稱,中國經濟與香港息息相關,預計明年內地經濟增長放緩,人民幣會較目前進一步貶值,在各種因素影響下,料未來6至12個月本港樓價會跌10%至15%。

估計未來1年樓價最多跌15%

至於今次樓市出現低位的時間,她估計中國經濟增長會在明年第一季明顯放緩,並會在上半年推出更多刺激經濟政策,料經濟增長低點或會在上半年出現,但難言會否在下半年反彈,始終仍有太多不明朗因素。她指一般要待經濟增長見底,外界才會對樓市恢復信心,故樓市低點出現時間,或與經濟增長低位相近。她會留意中國生產者物價指數(PPI)、中港兩地的零售數據,可較快掌握經濟狀况,反而國內生產總值(GDP)和失業率等都會滯後。

惟她稱,這波跌市只屬微型調整,即使有上述幅度的回調,實質也只是重返今年初水平。她舉例,在去年尾入市的買家,遇上樓價下跌後仍有可能高於買入價,形容只是心理上感覺不太好,但不至於「蝕入肉」。她稱過去每次樓市調整都很快出現較大跌幅,其後樓市成交減少和開始橫行一段時間,但指香港本身房屋供應不多,市民不出手、沒交投,不代表價格便會再向下,只是他們靜觀其變,相信調整期不至太長,最終仍看經濟狀况,而且她不排除市民看淡經濟前景,會放售更多二手盤,令交投稍為復蘇,而以往市場沒有選擇,購買力才集中在一手樓。

對比1997年金融風暴、2003年SARS兩波樓市大跌浪,李智穎認為重演的機會不大。她以1997年為例,當年樓市供應很多已有別於現時,其二為當時個別地產商的資產負債表出現隱憂,目前大部分發展商都錄得接近淨現金流,而且當時很多人都「借到好凸」買樓,跟現時情况也不一樣。她指,過去10多年港人在低息環境已累積大量財富,抗跌力自然較高,即使近年不少發展商提供高成數按揭,令很多本身財力不足的買家成功上車,但始終是地產商承按,故會有一度靈活度,如出現爆煲,地產商或會延長買家還款期應對,他們亦不樂見這類負面消息傳出,影響賣樓銷情,因此會有較多緩衝做法。

港人低息下累積財富 抗跌力比以住高

香港主要銀行相隔10年後再上調最優惠利率(P),李智穎稱會計算息口與租金回報率的差異,再推算對樓市影響,如目前港樓租金回報一般為2厘,即使P加12.5點子(1厘等於100點子),仍與租金回報相若;直至按息與租金回報率差異擴大到1厘,相當於買家每月額外多1厘負利差,便會開始感覺到供樓負擔加大,再對樓價產生影響,但這要港銀再加息0.75厘至1厘,市民才會確實感受到有關壓力上升。惟她估計3個月港銀拆息(Hibor)最多也只會上升至2.9厘水平,加上大部分人暫時亦都預期息口不會上調很多,故認為樓市不會出現拋售。

近期不少地產商開價未如以往進取,李智穎稱,即使發展商沽清手上單位,亦會再衡量賣樓的毛利和本身現金流,一般面對經濟不明朗時,發展商都是以持有現金為主,而且只是少賺了,而非虧蝕,故料一手樓開價的調整可能快於二手樓,即更快反映市况,始終地產商觀市能力更勝二手業主。她又相信,早前山頂文輝道地王流標只是個別事件,本身地價未有考慮發展難度,位置較特別,加上由今年首季起內地發展商已大幅減少來港投地,有別於去年多間內房在啟德「搶地」情况,故個別地皮入標減少也是正常。

內地經濟轉差 勢限內地人來港買樓

港人愈住愈細,市面充斥大量劏房盤,對於細價樓供過於求情况,李稱要視乎地區,如部分區域的細價樓本身租金價值不大,在市况差「要守」時需放租,一旦未能租出和租金又低,便連帶本身樓價下降,而個別供應偏多的地方樓價壓力會較高。例如她稱新界西個別遠離火車站的新盤,定價仍然偏高,這些樓盤價格下行壓力便較大,認為當交投開始困難時,便要視乎物業的租價回報率是否合理。

內地人早年大批湧港購買豪宅,李智穎稱近期樓市大額成交已明顯減少,未來經濟差時外匯管制會繼續嚴謹,而且中央多次「放水」自然希望資金流在國內刺激經濟,勢會影響內地人來港買樓情况,主要影響豪宅價格和成交量。惟她料即使到明年中國經濟增長出現低位,豪宅市場也不會有拋售情况,只是成交減少,指內地人來港以至在一線城市買樓,都是為了泊錢,與港人賣樓套現的想法不同。她又稱,由於房地產不在《共同申報準則》(CRS)系統中,反而股票和債券等都被納入當中,這也會推動內地人繼續投資物業。

明報記者 王俊騏

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