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潘迪藍:樓市隱藏槓桿仍屬有限

【明報專訊】當美國聯儲局在9月份加息之後,香港銀行亦調高了優惠貸款利率,這乃是香港自2006年以來第一次加息,令這個全世界最昂貴的房地產市場產生了恐慌。

由於實質利率為負數以及住宅樓宇供應有限,自金融海嘯以來,香港的樓價已經上升了超過兩倍。本地分析員擔心按揭貸款利率會急劇上升,尤其是政府聲稱計劃為100萬人提供住宅,這將會引致本地房地產市場大幅度去槓桿化,從而打擊股市,對金融體系構成系統風險,並且影響實體經濟中的消費和增長。

金管局對樓按設限 買樓者槓桿比例低

表面看來,這風險確實存在。近年來,香港金融管理局已經對銀行按揭貸款施加比較保守的上限,官方數據顯示,買樓者的槓桿比例還比較低。根據金管局的數據,借款人的按揭貸款現時平均不超過其所購入住宅樓價的45.5%。即使在最近的加息之後,銀行間的競爭也確保了新的按揭借款者支付的利率通常不超過2.375厘。

因此,即使是根據較為激進的市場預測──由現在到明年底美國加息4次,令到香港亦相應加息200個點子(2厘),一般私人樓宇的按揭貸款還款額仍然不到本地家庭收入中位數的50%。這仍然和20年前的情况相差甚遠。當時,按揭貸款還款額佔到中等槓桿業主的收入的三分之二,甚至超過很多家庭的全部收入。

不過,本地分析員擔心的是,金管局的審慎控制,其實已引致本地住宅物業市場隱藏了相當高的槓桿,因為地產開發商一直都有向無法符合金管局的監管標準、向銀行取得足夠貸款的買家提供二按,令這些買家的貸款相對樓價的比例極高。

這種軼聞是可怕的。過去幾年,不時有說,地產開發商在推售新樓盤時,以初期略高於2厘的利率為年輕買家提供高達樓價90%的按揭貸款。但兩、三年後,這個按揭貸款利率就會調整至高於最優惠利率(目前大多數香港銀行的最優惠利率為5.375厘)。這個加息幅度足以令大多數香港家庭的可支配收入變成零,但借款人和貸款機構卻好像不太擔心債務違約問題。

因為過去幾年,銀行按揭貸款利率都保持在低位,樓價每年都上升10%或以上,這些高槓桿買家一直相信,在他們的按揭貸款利率重整之前,不論是以優惠的條件再借貸,還是以可觀的利潤出售房子,都沒有任何困難。

但隨着本地利率上升,地產開發商出售新樓的呎價以及二手市場的呎價已經從今年較早時候的高位下跌了接近2%,上述那種信心看來愈來愈錯誤。

顯然,對於過度借貸的買家來說,強制去槓桿化將會是痛苦的。對於貸款機構、房地產市場及香港整體經濟來說,這會造成多大的破壞,則要看地產開發商向這些「危危乎」的買家提供高成數的樓按貸款的普遍程度。

高成數樓按非主流現象

不幸的是,這方面並沒有明確的統計數字。金管局的工作是促進銀行穩定,傳統上,它對於銀行以外的貸款機構的關注程度相對較低,包括地產開發商屬下的金融公司。

按揭貸款經紀估計,這類貸款可能佔一按市場的15%至20%,或者佔按揭貸款總額的5%。然而,至少有一家非銀行按揭貸款機構認為這個比例其實低得多。金管局的估計則是,雖然地產開發商提供的貸款在去年增長了53%,但它們提供的貸款總額仍然不超過樓宇按揭貸款總額的2.6%。

我們再看看其他數據,來評估上述那個比例看來較接近現實。根據香港土地註冊處的數據,在2017年轉手的本地住宅物業總值5560億港元。同年,金管局有紀錄的傳統按揭貸款總額略低於3000億港元。

但根據金管局提供的2017年按揭貸款相對樓價的平均比例,上述按揭貸款應該足以購入總值超過6000億港元的物業。很明顯,這些數字之間有一些矛盾。這可能是有些人完全用現金買樓,或者透過其他融資方式來買樓。但其含義是,儘管有不少傳聞,金管局調查數據未能反映的高成數按揭貸款,並不是香港住宅物業市場的主流現象。

簡而言之,香港並沒有龐大的隱藏槓桿。當然,隨着利率上升,一些買家會變得脆弱。但這些數字太小,它們的強制去槓桿化,並不足以在本地房地產市場引發螺旋式上升的死亡事件,為金融體系帶來系統性風險,或者嚴重損害香港經濟的消費。

若按照國際標準來衡量,香港消費者的資產負債表仍然異常強勁。雖然本地家庭的債務對GDP的比例已經由金融危機時的50%,上升至現時的70%以上,但他們的資產增長得更快。本地家庭的現金非常充裕,他們的存款相當於他們的總負債的3倍。

家庭現金充裕 強制去槓桿不致令房市崩潰

此外,儘管近年樓價持續上漲,但未償還按揭貸款的利息相對本地家庭總收入的比例仍然保持穩定,只佔大約12%。根據金管局的數據,若按揭貸款利率上升200個點子,就會將這個比例推高至15%,這又會反過來會壓迫住戶,令他們將實質消費支出削減2.3%。由於私人消費大約佔本地GDP的63%,這將會令香港的GDP減少大約1.4%。

這是可以計算到的影響。但這與1997至1998年間本地房地產市場崩潰之後,家庭實質消費收縮14%相比,還有相當的距離。因此,儘管普遍存在憂慮,但現時價格下跌以及按揭貸款利率上升對香港構成的風險,是遠低於以往。

GaveKal Dragonomics資深經濟師

[潘迪藍 國際視野]

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