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林少陽﹕地緣政治升溫 留意金礦股

【明報專訊】山頂文輝道豪宅地皮流標,有份參與拍賣的多家地產商普遍認為,那是政府沒將空置稅及最近兩周市况轉弱一併考慮的結果。在當前偏淡的市况下,即使空置稅確實加重了豪宅項目的營運風險,市場仍少不免認為是發展商對後市看法轉趨審慎的佐證。

今次有份入標的財團,數量不少,包括九倉(0004)、恒地(0012)、新地(0016)、嘉華(0173)及長實(1113),惟獨欠缺中資財團參與,多少反映內地資金趨緊,對內地房企構成不小的財政壓力。較早前,萬科(2202)高層揚言未來三年業界的目標應該是「生存」下來,可見內房對內地宏觀經濟前景的看法一點也不樂觀。

樓價見頂 地產股提前折現

早於該項目競投之前,市場已對項目地價估值出現頗大落差,每方呎樓面地價估值在6萬至12萬元之間,整個項目估值高低差距逾倍(240餘億至485億元),近年罕見。有發展商指出,項目總樓面逾40萬平方呎,以每個單位面積3000平方呎計,共提供逾100個單位,每件貨售價將由4億至5億元起跳。雖說香港超級富豪不少,但要在落成後一年搵齊百幾個買家,難度非常之大。如果分5至10年慢慢賣,發展商必須將由第二年開始繳納的空置稅計入其總投資成本之內。

雖說今次流標對本港地產市場氣氛有負面影響,消息並未對本港地產股構成任何壓力,或可視為投資者年初以來已將樓市可能見頂,並即將回落的信息消化得七七八八。

信置防守強 嘉華息高可吼

目前,本港地產商的股價較資產淨值平均折讓超過50%,已非常接近2008年低位。不排除有部分投資者,會借今次流標的壞消息,酌量增持一點地產股。在眾多龍頭地產股之中,最近大股東增持較為積極的,首數長實。不過,如果講到抗跌力,手上持有逾200億港元淨現金的信置(0083),防守力或比長實更佳。雖然,貪高息及巨額折讓的投資者,可能會對嘉華(0173)地產的興趣再大一點 ,該股目前市帳率只有 0.28倍,息率近6厘(希望大股東不要減派息)。

目前市况,投資者普遍人心惶惶。然而,經過多年穩步上揚,多隻傳統公用股目前估值及派息一點也不吸引。地產股以外,仍然買得落手的,很可能只剩下幾隻盈利穩定及派息慷慨的電訊股可供選擇。以執筆之時的估值看,中信國際電訊(1883)及電盈(0008)預測派息仍然有近7厘,電盈子公司香港電訊(6823)因為流通市值更高、交投更活躍及派息更有保障,最近息率已被避險資金推低至6厘附近。不過,考慮到基金經理圍爐取暖的需要,他們可能會認為交投活躍及流通市值較高,比多派1厘的股息回報更重要。如果仍然對股票的內生價值有堅持,買齊三隻亦不失為一個免卻頭痛的選擇。

電訊股派息 比公用股慷慨

隨着國際地緣政治摩擦升溫及加密貨幣失寵,中美新冷戰局面甚至可能誘發全球滯脹,無論是避險或作為滯脹對冲,近年表現欠佳的金礦股及石油天然氣相關股份,或重新獲得投資者的重視。

(作者客戶持有嘉華國際、萬科、中信國際電訊、電盈及香港電訊)

以立投資董事總經理 Vincent@vlasset.com

[林少陽 細味投資]

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