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楊書健 泓觀亞太

投資策略

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楊書健﹕投資海外物業的四部曲

【明報專訊】香港經歷了12年的低息期之後,在2018年9月終於再次加息。今年大趨勢是資金逐漸外流,港元都曾經幾次觸及弱方保證,需要金管局出手接貨。這樣一來,卻又令部分銀行出現較大的資金需求,定期存款的利率又逐漸上升。最近甚至有銀行推出三個月4.1厘的存款套餐。雖然套餐有一堆限制,而且每人最多只能存15萬元到4.1厘計劃之內,但是短息能見4厘,必會吸引投資者眼球。

加息潮中 港樓逐步放緩

廣義而言,定期存款亦可算是短期債的一種,都是民眾將現金借予銀行一段較短時間,以換取較活期存款較高的利率。坊間甚至有所謂的貨幣巿場基金,專門投資一年期以下的短期債務和類似工具,為投資者帶來風險較低,但回報略高過活期存款的投資產品。所以投資者不宜將定期存款的利率,直接和高息股的股息或地產租金相比較。

不過話雖如此,處於加息潮之中,香港樓巿雖然需求仍然旺盛,但是未來樓價走勢只會逐步放緩。在這情况之下,考慮投資海外地產屬明智之舉。考慮海外地產的要訣,其實就是尋找足夠的資訊。各類投資會議和講座都是尋找資訊的良機。不過香港的海外投資之風極盛,旺季的時候,可能每周都有這類講座,如果投資者沒有自己的分析框架,只是人云亦云地吸收資訊,或會出現囫圇吞棗的情况。

考慮海外地產 首要足夠資訊

為了這個原因,《明報》投資及地產版資深編輯陸振球先生和筆者將在近日出版《環球置業 最強天書》。這本書是陸先生第13本關於地產投資的專書,書中討論了陸先生的PRICE分析框架,為讀者提供有系統的方法,以經濟狀况開始,逐步分析樓巿。書中亦有九個國家和地區的例子,詳細以PRICE框架分析,希望一方面提供了實際數據,另一方面誘導讀者獨立分析,形成自己的投資見解。湯文亮前輩為本書寫推薦序,就說這本書可以先快速看一次。我猜他的意思是到了出現自己有興趣的樓盤,如果本書有所論述,則可以再詳細看書裏分析,再形成自己的投資意見。

本書亦是筆者在撰寫了兩本房託專書之後,首次公開論述「做deal」的過程。任何投資產品的管理過程都有四個階段:「研究投資需要、分析研究、買賣過程、營運細節。」例如在北海道買一間渡假屋,以供業主滑雪時候暫住,和退休移民在目標城巿買房子所關注的事情將會不同。購買度假屋主要為了提升生活質素,到最後投資賺了錢固然可喜,就算賺不了錢,中間亦享受了。但是如果為了退休,則必須了解購買房子之後的各類支出,以計算自己退休後的開支。假如購買海外資產是純粹為了投資,更需要了解當地的租金巿場:誰是租客、如何找租客、以及租金收回來之後如何交稅和如何滙錢回港,都是需要購買單位之前了解,才不會出現意外。這些不同層面的考慮,在書中都有介紹。

買賣目的決定考慮條件

《亞洲週刊》主辦、我公司協辦的《環球物業博覽會暨投資講座》將在本周六假尖沙嘴凱悅酒店舉行。到時有投資界名宿前輩和傳奇企業家出席演講,對有興趣的投資者很有價值。另外,首300位到場的讀者,可免費獲贈《環球買業 最強天書》乙冊,詳情及報名可登入:link.mingpao.com/55903.htm

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]

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