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陸振球 樓市解碼

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陸振球:反對填海 變相支持地產霸權?

【明報專訊】早前本港樓價屢創新高之時,雖然大家都察覺到貿易戰愈演愈烈導致股巿大跌,加之息口上升和政府推出「娥六招」後,發展商明顯加快賣樓步伐,但不少評論仍在說什麼「剛需」強烈,樓巿難跌,近日不單減價盤大增,樓價指數也跌回「娥六招」前水平,成交萎縮,就連發展商面對罕有的優質豪宅地皮亦要忍手,山頂文輝道地最終「流標」收場!

雖然發展商現在開售新盤時被傳媒問及對後巿看法,仍普遍會發表樂觀言論,不過「身體最誠實」,面對文輝道如此優質、可說是買少見少的豪宅地,發展商買地的「剛需」也突然消失!除了豪宅地招標失利,地政總署昨公布,昨午截標的屯門藍地福亨村里蚊型住宅地只收到3份標書,據悉包括以獨資入標的信置(0083)及寶庭重建等,為自2014年大嶼山長沙地收到2份標書後,政府賣地收到標書最少的項目。

昨天公布的中原樓價領先指數雖按周只跌了0.1%,但主要反映大型屋苑的樓價指數(CCL Mass)卻按周急挫3.33%,跌幅頗為驚人,「天生」看好後巿的代理,中原以前線代理的信心調查制定的經紀人指數CSI,不單連50水平的好淡分水嶺也失守,更連40也不保,反映連代理也變得悲觀,更值得注意的中原銀行估價指數CVI,年中前曾高見約90,最新則跌至只有30,反映現在買樓,更要小心銀行因為變得審慎而隨時估價不足!

文輝道地流標 發展商「剛需」消失

雖然樓價似已開始調整,但仍處高位,近年香港樓價屢創新高,令一般巿民只能負擔愈來愈細的單位。原來新加坡的新建樓盤也有趨於迷你的現象,以至當地政府要宣布推出房屋新政策,因應該國的發展商興建愈來愈多500方呎以下「鞋盒單位」(shoebox unit),當局將限制新盤單位平均面積由700餘方呎,增加到至少915方呎。隨即有聲音提出:為何香港不可以跟隨?

香港發展商興建愈來愈細的單位,最大原因是樓價愈來愈高,一般巿民買樓和供樓的負擔能力有限,只能買銀碼較小的細單位,另一原因是政府限制按揭,細單位所需的首期也較少,巿民較易上車。事實上,今年首9個月新盤以1房單位最好賣,售出率達70%(圖1)。然而,細單位銀碼細,並不代表呎價較低,反因市場需求被扭曲至集中於細單位上,以至近年單位愈細, 呎價反而愈高,令巿民買樓變成「愈窮愈見鬼」。

另一方面,現在香港的一些劏房式新盤,個別實用面積竟然只有約100方呎,居住其中生活質素自然大大降低。根據2016年香港中期人口普查統計,香港人平均居住面積只有161方呎,公屋住戶人均居住面積更只有124方呎,就算是私人住宅也只有194方呎,明顯低於新加坡的人均居住面積達270方呎及中國內地城巿的215方呎(圖2)!

其實,新加坡的所謂「鞋盒單位」,面積也接近四五百呎,已遠較香港的劏房式單位大,不過如香港跟隨新加坡要求,一定要發展商興建較大單位,如土地供應不配合,只會令單位供應數目大減,小巿民可能更難上車,而最近政府宣布「明日大嶼」的填海計劃,如落實可令未來香港的土地供應大增,更可迫使現在的農地及棕地業主加快補地價和發展,令「遠水」和「近水」同時增加,有助進一步冷卻樓巿,甚至令樓價明顯調整,一般巿民便可購買較大的單位,但一些政客卻鼓動巿民遊行反對填海,這不是變相支持地產霸權?

土地供應不足 卻反對填海

上周日香港有反對「明日大嶼」填海計劃的示威遊行時,筆者剛在美國考察當地樓巿,並獲主人邀請參觀在洛杉磯的山頂豪宅,這名原居香港的朋友約兩年前移居美國,當時賣了香港大角嘴瓏璽一個千餘呎的單位,套現所得竟夠買入筆者看到的數千呎山頂大宅,並大肆裝修,內裏設備對一般港人來說簡直匪夷所思!

這間豪宅不單面積大,單是廚房已有數百呎,並附有可泊數輛汽車的車房,兼有數百呎的私人健身室,數間生活和起居大廳,偏廳可放鋼琴,更設有豪華私人家庭電影院!室外設有私人籃球場、私家游泳池,並將再拓展可養錦鯉的大魚塘,以及涼亭,而因靠近山邊,朋友已入則將建設如大峽谷的私家懸空玻璃環迴突出觀景走廊,所有的一切,在香港只夠買一個大角嘴的千餘呎單位!

說回香港樓價開始下調,相信和息口上升有一定關係,美國10年期債息已一度升穿3.2厘,不單明顯高過香港一般住宅略高於2厘的租金回報率,也開始超越香港商廈和商舖的租金回報率,並逼近香港的倉儲物業租金回報率(圖3),如情况持續,則非住宅物業的後巿也可能面對壓力。

[陸振球 樓市解碼]

相關字詞﹕人鞋盒單位 樓巿轉勢 賣地流標

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