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山頂官地流標 最高估值485億 嘉華溫偉明:政府底價無考慮空置稅影響

【明報專訊】樓市氣氛轉淡,本財政年度重量級地王、山頂文輝道豪宅地亦流標收場。地政總署表示,因發展商入標價錢未達到政府就該地皮所定底價,不接納上周五截標時所接獲的5份標書。港府強調是按既定機制,在市場公開出售賣地計劃內的土地,如沒有任何標價達到政府所評估的底價,政府不會出售相關土地。有入標發展商表示,開徵空置稅對發展商成本構成壓力,影響出價。

明報記者 甘潔瑩、林尚民

政府表示,港府政策目標是為市場提供穩定和持續土地供應,以回應社會對各種土地的需求,此目標不會因為個別土地的招標結果而受影響,並會在適當時候考慮再推出文輝道地皮。另根據現行土地招標機制的新安排,在完成所有中標交易手續後、即公布賣地結果後約4周,政府會以不記名方式進一步公布其餘所有標書的投標金額,惟由於文輝道地皮流標,因而不會公布標價。

港府強調會持續供應土地

上述文輝道地皮入標的發展商全屬港資,包括獨資入標的長實(1113)、嘉華(0173)、新地(0016)、恒地(0012);另九倉(0004)伙拍新世界(0017)、南豐、華懋、中海外(0688)、信置(0083)合組財團入標。地皮前身為政府高級公務員宿舍,涉及6幢樓,樓高逾10層,可享南區海景。地皮面積約18.9萬方呎,發展地積比率約2.1倍,最高可建40.4萬方呎。

綜合業界估計,文輝道地皮估值約243億至485億元,預計每方呎樓面地價約6萬至12萬元。值得一提的是,按今年初財政司長陳茂波發表的《財政預算案》,2018至2019財政年度在土地方面的收益料逾千億元,相關收入包括官地招標、補地價等,文輝道官地流標,意味庫房本年度很有機會少收數百億元。

本財年庫房料少收數百億元

可留意的是,大部分入標發展商過去兩年均有在市場上吸納百億地王,如長實今年8月以逾300億元投得港鐵黃竹坑站3期項目、新地今年5月亦豪擲251億元投得東九龍啟德第1F區1號住宅地,破盡全港官地紀錄;至於恒地,去年中以每方呎樓面地價高逾5萬元、232.8億元總作價投得中環美利道停車場的商業用地。

發展商平衡風險 影響出價

由於文輝道地皮屬巨額投資,業界相信發展商出價亦會較審慎。嘉華營業及市場策劃總經理(香港地產) 溫偉明認為,今次流標反映政府、發展商之間對空置稅影響的落差,因項目屬「超級豪宅」地皮,這類物業通常都以現樓形式「慢慢賣」,以文輝道地皮可建約40萬方呎樓面、每伙約3000方呎計,地皮可建成約百間售價過億元單位。若要在1年內完成銷售,對價錢的影響有多大暫時未能估算到,若沿用現時以5至10年作銷售目標,支付空置稅對發展商構成一定成本壓力,故發展商出價亦要平衡風險,出價會受影響。

溫認為,若政府落實空置稅,應考慮是否應該同時適用於豪宅物業,因空置稅的目的,是要為大眾化市場帶來單位供應, 而非豪宅市場。

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