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馮其十 神州新形勢

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內地樓市借鑑香港模式終結

【明報專訊】國慶日,內地傳統的「金九銀十」未能挽救樓市,多個熱點城市住宅簽約跌近八成。內地開發商萬科(2202)在廈門六折賣房,碧桂園(2007)樓盤七折出售,內地樓市正由亢奮迅速變為焦慮。市場信心的變化造成的衝擊,遠勝當局絞盡腦汁想出來的任何調控政策。

金九銀十不再 打折衝擊信心

亢奮的樓市變成了賭場。房價下跌,北京、杭州、合肥等地,立即有人要求退款、退房;房價上漲時,蜂擁搶購的也是他們。其實,如果沒有三四線城市去庫存,尤其是棚戶區改造的拉動,內地樓市早已支撐不下去。其間,人民銀行發明創新了一個叫做PSL(抵押補充貸款)的金融工具,為棚戶區改造提供長期、廉價的資金。

內地過去20年的房地產發展模式,已經走到了盡頭。政府限制土地供應、地產商大賺特賺、炒房盛行、房價高企的香港模式宣告終結。尤其是2016年至今,內地樓市風險閥門的壓力過大,即便中央也背負不起。此前,限售、限購、搖號,內地城市出台了眼花繚亂的調控措施,但治標不治本。

直到今年7月31日的中央政治局會議下令,「堅決遏制房價上漲」。樓市已不再是單純的經濟增長問題,而是決定各級官員烏紗帽的政治問題。

非純經濟問題 樓價與烏紗掛鈎

1998年中央決定,停止住房實物分配,建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。當時設下的目標是,70%的中低收入家庭購買經濟適用住房,10%的最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房,20%的高收入家庭購買、租賃市場價的商品住房。但直到2008年,70%的中低收入家庭中,只有約5%的人買到經適房,其餘的65%被迫購買商品房,由此導致商品房價格上漲。

2003年房地產被列為內地支柱產業,全民炒房意識覺醒。其間,香港模式功不可沒,土地拍賣、期房預售制(賣樓花)、公共面積分攤,飽受詬病的內地樓市政策幾乎全部借鑑香港。

香港模式 靠賣地維持財政

實施簡單低稅率的香港,政府依靠賣地收入維持運轉。在內地,嚴格控制土地供應的地方政府同樣大發橫財。今年1月至8月,內地地方政府賣地收入37,009億元(人民幣‧下同),財政收入69,205億元(不包括賣地收入),這是地方政府所能控制的最大兩筆收入,其中賣地收入佔35%。

再看看新加坡,2017年住房自有率高達90.9%。82%的人居住在政府提供的組屋中,18%的高收入家庭和外國人住在開發商建設的私人住宅。1998至2017年,新加坡的名義房價僅上漲了41.1%。但內地一線城市上漲超過了2000%,二線城市上漲達到了1000%。SARS之後直至今年,香港的樓價同樣出現驚人的上漲。

[馮其十 神州新形勢]

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