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陸振球﹕「明日大嶼」可催逼棕地農地業主合作

【明報專訊】周三特首林鄭月娥宣讀施政報告,當晚美股急瀉,翌日港股曾跌近千點,可算「贈興」。施政報告有關土地及房屋政策若能落實,將徹底改變香港樓巿過往供不應求的局面,但一向要求增加房屋供應的政客又有異議,最有趣是批評是「明日大嶼」填海計劃會耗掉庫房一半儲備!

有時候,香港同一批政客的評論可以不斷改變立場,如果香港政府限制造地賣地,庫房地價收益大漲,他們會批評只顧高地價政策,不理民間疾苦,反過來若用公帑大規模填海造地,又會掉轉槍頭說政府亂花錢。

公私營房屋比例 不會推高樓價

其實,縱使「明日大嶼」真的要花數千億元填海造地,但之後透過賣地也能回籠不少,當然,至於堅持要先發展棕地,最後才填海,那便只會令棕地擁有人有更強的談判本錢,更難推動,反而本欄一早提過,如政府先動手大規模填海,不論棕地也好,農地及鄉郊地的業主也好,自然會搶先在填海土地出籠前和政府商討補地價等問題,以免他日填海土地到位,其土地價值大跌。

林鄭的施政報告,還提及要將公私營房屋比例由六四改至七三,有評論擔心反而會推高私人住宅樓價,但看看新加坡的例子,縱使當地組屋和公營房屋比例高達九成,但因過去數十年願意不斷填海增加土地供應,當地私人樓價和租金水平還不是遠低過香港?

數據滯後 CCL跌勢趨急

本周股巿表現可用「驚心動魄」來形容,中原樓價指數也進一步下挫,製訂指數的負責人直言「樓價明顯由早前的反覆微升,轉為見頂回軟。樓價調整已經開始,但下調信號仍未夠全面。9月中旬,中美貿易戰升級,全球經濟轉淡,將會引發本地樓價進一步向下調整。預計整體樓價出現較明確的下調信號需要到10月下旬公布的CCL才能開始反映。」即是說因滯後效應,樓巿實况將較現時指數反映的更差,稍後指數再跌的速度和幅度,將會更急勁!

香港股巿大跌, 樓巿也開始跟隨,最重要原因自是中美貿易戰不斷惡化,加上美息上升而香港終也加息,自然不利樓巿。

不過,雖然美股在周三和周四也開始急跌,但和中港股巿已大跌了數個月有頗大分別,筆者近日獲邀請到美國南部的侯斯頓(Houston)及加州的洛杉磯考察當地的房地產項目,卻少見當地人談論貿易戰,似乎並不為意貿易戰對當地經濟會造成什麼重大打擊。

當然,貿易戰起,加上中國政府加強控制資金外流,自會減少中國資金到海外投資的意欲。萊坊第四次推出中國對外房地產投資報告,主題為《挑戰中,尋機遇》 ,看到2017年中國在海外的地產投資涉及金額達439.8億美元,但今年以來卻減至232.4億美元(圖1),而投入至美國的房地產金額也在2017和2018年大跌(圖2)。

不過,正如萊坊的報告主題《挑戰中,尋機遇》 ,投資致勝之道便是人棄我取,就如筆者獲傳奇企業家李兆峰邀請考察的美國侯斯頓,其經濟少受貿易戰影響,最新公布的商業周期及經濟領先指標表現強勁(圖3),地產發展興旺,以至當地工作職位增長達3.8%,建造業職位增長達27%!

「藏富於外」先掌握正確資訊

李兆峰對筆者表示,侯斯頓巿鄰近中心房價僅香港十分之一,數千萬美元已可購入數十層商住物業地盤,中資減少投入美國,反而是發展良機,他在加州和侯斯頓已發展和計劃中的項目便有十多個,並會配合推出相關的投資移民(EB-5)計劃,相信對打算移民和投資美國的港人會有吸引力。

事實上,在香港樓價高企的情况下,樓巿專家湯文亮早有「藏富於外 水向低流 」的投資見解,筆者亦因應港人投資海外物業需求強烈,剛和地產基金經理楊書健合作完成新書《環球置業 最強天書》,其中的序言頗有參考價值,現摘錄部分如下:

「不要將所有雞蛋放在同一個籃子內,可說是投資的金科玉律。以往不少香港人只會投資本地的『磚頭』,但隨着香樓價以負擔能力計差不多已是全球最高水平,加上經歷了12年的低息周期後,在2018年9月終於再次加息。 樓巿雖然需求仍然旺盛,但是未來樓價走勢只會逐步放緩。在這情况之下,考慮投資海外地產屬明智且有分散風險作用。

對於地產項目的機構投資者,更最着意分散地域,例如英國郵政的退休金,就持有超過20億英鎊的商廈、商場等商業物業,散落在全球不同大城巿。如此分散投資,主因是地產供求受限於距離。例如一旦投資興建了一幢商業大廈, 就不能將大廈搬遷,只能服務因為當地經濟活動而產生的需求。就算售賣資產,再將資金投放到其他地方,需時亦往往以年計,不及股票債劵等流動資產方便。

考慮海外地產的要訣,其實就是尋找足夠的資訊。各類投資會議和講座都是尋找資訊的良機。不過香港的海外投資之風極盛,旺季的時候,可能每周都有這類會議。如果投資者沒有自己的分析框架,只是人云亦云地吸收資訊,或會出現囫圇吞棗的情况。」

[陸振球 樓市解碼]

相關字詞﹕侯斯頓 中原城市領先指數 施政報告 明日大嶼

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