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中信里昂:銀行削估值 樓市添壓 中原估價指數處2015年來低位

【明報專訊】本港樓價降溫之際,各大行即「淡友」上身,中信里昂繼8月估未來一年本港樓價最少跌15%後,該行證券房地產研究地區主管王艷(圖)昨再次預警,港銀最近數周開始顯著下調物業估值,意味銀行為減少借貸而調低估值,可能對已趨弱的樓市氣氛再添壓。

明報記者 方楚茵

王艷於報告內列出數個樓市近况作解釋,包括反映本港樓價的中原城市領先指數(CCL)於9月最後一周調整0.6%,令整體CCL 9月份累跌1.6%﹔在過去四星期中,更有三星期所有類別的樓宇樓價均見下跌,認為情况並不尋常。而銀行下調物業估值,亦與反映50個主要樓盤樓價走勢的中原估價指數(主要銀行)(CVI)顯著下跌相關,CVI用於反映銀行按揭取態,50點乃好壞分界線。而CVI已由2018年5月的93點高位,跌至2018年9月的55點,是自2015年以來的低位。銀行界的下調行動意味可用信貸將會減少,此舉多數會帶動樓價下滑,亦對目前趨弱的樓市氣氛構成壓力。

至於施政報告會否再對樓價加壓,則待今日分曉。王艷預期,特首林鄭月娥將集中在增加供應及選擇上,而非壓低需求;預期措施包括短中長三種,短期供應包括工廈轉化成臨時住宅;農地的公私營合作作為中期供應;填海為長期供應。

買收租股好過發展商股

政府亦可能將部分私人土地轉為為資助房屋,以更大力控制樓宇供應。但任何戲劇化措施都將令近期樓價調整再惡化或加劇。

王艷又建議投資者買收租股好過發展商股份(見表),維持新地「沽售」評級;收租股中則點名九龍倉置業(1997)可「跑贏大市」。

此外,大和預期未來三個月樓價跌3%至8%,但並非急跌,主要基於年內樓價已超預期般升13%,在該行維持全年升5%預測下,料近期樓市會自然健康調整;該行又推薦股息率逾4厘的地產股,包括新地(0016)、恒地(0012)、恒隆(0101)等。

銀河聯昌:樓市不虞大跌

雖然樓價遭唱淡,但銀河聯昌證券中港房地產研究主管鄭懷武認為不需太悲觀。他指樓價自高位回調,但非10%至20%般大跌,主要因加息幅度輕微、港失業率低企;現時銀行多要求首期達四成,銀行下調估值亦只是出於審慎風險控制。

雖然中美貿易戰為港經濟埋下陰霾,但實際上本港地產商土儲不多,負債率平均僅15%及借貸成本2至3厘下,有極高持貨能力,面對空置稅等亦可見招拆招,料本港發展商無需劈價求售,樓價難以下跌。

至於近期內地發展商萬科(2202)新盤屯門上源低價搶客,熟悉內房的他認為不反映港樓價下跌,只因項目為萬科在港首個獨資項目,不欲予市場「反應冷淡」的感覺,故以「微利、不賺太多」的手法推貨,但相信往後其他內房推的新盤如龍湖(960)與合景泰富(1813)合資的啟德盤、合景泰富及龍光(3380)的鴨脷洲豪宅項目均不需減價。

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