經濟

曾淵滄 滄海明珠

投資策略

下一篇
上一篇

曾淵滄﹕地產股強弱 看土儲多少

【明報專訊】9月26日,美國聯儲局第8次加息,每次加0.25厘,開始時7次的加息,香港的最優惠利率(P)都沒跟着加,這回,香港多家銀行終於加息,P加0.125厘至0.25厘不等。多家大銀行只加0.125厘息,這顯示香港市場內港元資金依然非常充裕。之後,香港特區政府差餉物業估價署公布今年8月份二手樓價指數,終於出現連升28個月後第一次下跌,當然,香港加息是發生在9月26日,樓價指數下跌則是發生於今年8月,兩者沒有因果關係。

無論如何,加息及樓價指數下跌都會引發投資者追問樓價是否還會再跌,地產股股價還會跌多少?

論樓價危機,美國應該比香港高,目前,美國30年定息按揭利率已經高達4.97厘,很接近5厘了,在美國買房屋,一般皆是定息,即30年內每年付的利率都是4.97厘,這個息率自然遠遠高於香港目前的按揭利率,這也顯示美國人預期利率還會上漲,利率上漲肯定不利於樓市與股市。

美國人預料利率續漲 不利股樓

不過,至今為止,香港地產商開盤售價,反應都很好。二手樓盤生意極差,成交量很少,政府8月份的樓價指數,下跌幅度也是極小,僅0.08%,樓價仍未出現明顯的轉勢。

利率會影響樓價,不過,除了利率之外,影響樓價的因素還有許多。

樓價長時間升多跌少,跌後再升再創新高,早已使到不少人相信買樓投資最實際,新聞報道不久前賣盤的譚仔及譚仔三哥的老闆在賣盤之後,手上現金多,馬上入市買樓、買豪宅,可見,買樓依然是手上有閒錢的人最喜歡做的事。

過去美國加息多次而香港不加,理由之一就是香港市場上的確有太多的閒錢,目前買樓者當中,仍有不少是過往「下錯車」而重新「上車」的人,這些人過去錯誤地賣樓套現下車,但遲遲買不回賣掉的同等質量的樓,轉成今日買樓的生力軍,這批人不少,構成一個強大的需求。

香港市場閒錢充足 買樓需求仍大

供給方面,特首林鄭月娥就快宣讀她的第二份施政報告,必然會講及土地供給,填海是很遙遠的事,短期內相信仍然只能靠政府賣地,有農地的地產商補地價把農地改變為住宅用地,補地價的主動權在地產商手上,地產商又分為有農地的大地產商及手上無農地的中小型地產商,他們手上土地的成本各不相同,將來的收益也當然不同,地產股也就有強弱之分。

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]

相關字詞﹕特首林鄭月娥 樓價 加息 曾淵滄

上 / 下一篇新聞