灣區熱搜：嚴重供過於求價格大跌廣州停新批商務公寓防衝擊樓市

【明報專訊】廣州市規劃和自然資源局（下稱「廣州規自局」）發布《關於停止審批商務公寓等類住宅項目的通知》（下稱《通知》），在全市範圍停止新批商務公寓項目。分析指出，「商務公寓」雖與普通私人住宅屬不同種類物業，多年來嚴重供過於求，價格已大幅下跌，其可居住特性會衝擊住宅市場，因此要加以規範。

在內地，「住宅」與「商務公寓」屬兩類物業，前者建於住宅用地上，買家擁有70年期的不動產權證（房產證），後者則建於商業服務業（簡稱商服類）用地或混合用地上，消防要求、燃氣安裝、按揭政策、水電價格及管理費標準等均與私人住宅不同，其業權年限較短，亦不得用於登記戶口或於所在學區（校網）就讀，但由於總價低、不受住宅限購政策約束，可以用作辦公、出租等，仍有投資者入市。

規劃不得出現「類住宅」表述

該《通知》落款為4月2日，廣州市規自局確認其內容真實，但屬「內部文件」，具體細則仍在進一步溝通和研究中，若後續有公開解釋會及時發布。《通知》指出，新規目標是為嚴格遏止將商服類物業變相改造為具備長期居住功能的商務公寓等「類住宅」，維護健康有序的房地產市場。《通知》要求，在全廣州市範圍停止新公寓項目的規劃審批，編制土地出讓方案時，不得出現有關「公寓」等「類住宅」表述；若發現改變使用性質等涉嫌違法建設情形，將交城管執法部門查處。

《通知》引述2015年已實施的《廣州市城鄉規劃技術規定》第三十三條，商業用地上蓋物業不得採用住宅設計形態，宜採用公共走廊、公共衛生間佈局，除食堂或商業餐飲區域外不得設置廚房，亦不得在平面功能標註中出現「公寓」、「臥室」、「客廳」等住宅類功能描述。然而，同一份規定的第五十三條又規定，在鄉村建設用地可以建設公寓。

有不具名受訪的專家指出，第五十三條原意是讓村民集中居住，節約用地，但現實中有些鄉村大規模興建超過村民居住所需的公寓，然後對外放售。本報去年曾報道有免費睇樓團以誤導手法吸引港人購買公寓（2023年6月5日A6版），其中一處便屬這類村地公寓。

有業內人士分析，廣州一直堅持商業用地上的物業不得作居住用途，過去內地住宅市場火熱，使發展商鋌而走險，遞交圖則時稱為寫字樓，但後續將其改造為公寓。上述分析亦稱，新政實施後，斷絕了寫字樓改造為公寓的可能，亦會打擊發展商競投商業用地的積極性，但同時能平衡住宅市場供需。

專家：新政可穩住宅價格

據內房研究機構中指研究院數據，2019年是廣州商務公寓成交的巔峰，全年共成交37,296個單位，此後每年皆不超過2.6萬個，但2023年僅成交14,234個。與此同時，從2020至2023年，廣州一手樓成交數量分別為11.14萬、11.19萬、7.35萬及7.53萬個單位。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，現時市面上的商務公寓價格下跌幅度遠超住宅，「去庫存」難度較大，新政可穩定價格。