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仲量聯行古嘉豪:澳門政府填海收地房策勝港

【明報專訊】港府因修訂《逃犯條例》觸發的社會動盪已持續逾50日,有指房屋政策失誤也是引起民怨的原因之一;與本港一水之隔、比本港遲兩年回歸中國的澳門近年卻相對繁榮安定,記者本周二專訪在港澳地產市場打滾逾25年的仲量聯行澳門珠海董事總經理古嘉豪了解箇中情况。他表示,目前澳門年輕人一般在工作數年後結婚便有能力買樓,而且澳門政府正在填海區興建2.8萬伙、等同現有住宅存量12.1%的「經濟房屋」,將以顯著低於私樓的價格出售予當地居民,因此澳門人基本上沒有「買唔起樓」的問題,他認為澳門政府的房策優於本港。

周一港澳辦舉行記者會,就當前本港局勢闡述立場,當中提及希望本港盡快走出政治紛爭,特區政府和社會應該想方設法採取更有效舉措,推動經濟、改善民生,尤其是幫助年輕人解決學業、就業和住屋等困難。

本港及澳門先後於1997年7月及1999年12月回歸中國,澳門在今年更將迎來回歸20年慶祝活動,而近年澳門的社會環境明顯較本港穩定,有分析指這與澳門政府成功實施照顧本土人需要的房屋政策有關。古嘉豪是澳門人,先後在香港及澳門仲量聯行各工作逾10年,了解港澳房策的不同之處,而他在訪問中提及澳門房策的優勢之處,值得港府借鏡。

本港二手樓價自2014年底以來勁升42.1%,屢創歷史新高,而根據仲量聯行的數據,澳門平均樓價在2014年見頂後整固(見圖),今年上半年當地高級住宅及中小型住宅價格分別較去年底跌3.5%及1.8%。

政府賭場撐起就業 年輕人易上車

古嘉豪表示,目前澳門住宅也不便宜,市中心新盤平均每實呎約1.6萬至1.7萬元,價格約為本港同類新盤的七成;記者是次經古嘉豪的安排參觀位於澳門半島筷子基、可望遊艇會景致的新盤「東方海岸」示範單位,全盤近千伙,最細實用面積300餘呎的單位,售價達500萬元,呎價約1.6萬元。

不過,古嘉豪指出,逾半澳門大學生畢業後會進入政府或賭場工作,入職起薪點約1.5萬元,工作兩三年後,薪金一般可升至2萬元,兩名大學生結婚後,該家庭收入約4萬元;由於澳門首次置業居民一般可敘做八成按揭,以年輕人買樓結婚為例,購買一個500萬元的新盤,首期兩成為100萬元,一般由雙方父母支付首期,兩口子再向銀行借400萬元按揭,以30年按揭及利率2.3厘計,每月供款僅15,392元,佔家庭收入不足四成。

2013年新《土地法》收回逾百頃地

澳門政府近年何以能夠成功穩定樓價呢?原來澳門在2013年起實施新《土地法》,政府有權收回在發展限期前未落成的土地租賃權而不作賠償,以免發展商囤積土地。古嘉豪解釋,在上世紀90年代,葡國殖民地政府曾向澳門地產商批出不少土地,這些土地使用年期僅25年,而在澳門回歸中國初期,即使地產商未有如期發展這些土地,當時的行政長官會行使酌情權延續發展權,但隨着澳門2013年實施新《土地法》,行政長官崔世安亦表明不會再就此行使酌情權,故澳門政府近年向發展商收回不少未發展的土地,至今涉及逾110塊土地,估計面積達100多公頃。

古嘉豪分析,即使澳門政府向地產商收回未發展的土地後,變相令短期住宅供應減少,故未來3年澳門料僅有7000個單位落成,加上不少發展商亦就此與政府打官司,事件可能延續5至10年;但澳門社會普遍相信,政府能打贏上述官司的機會頗大,故長期來說,將有100多公頃的土地可新供應作住宅或其他用途,此舉有助穩定市場對長期住宅土地供應的預期。

2.8萬伙經濟房屋2025年落成 助抑樓價

澳門政府亦計劃增加類似本港居屋的「經濟房屋」的供應,以滿足中下階層的置業需求。澳門政府正發展「澳門新城區」,於澳門半島東、南沿岸及氹仔北岸大規模填海,設有5幅填海地段,總面積約350公頃;當中位於澳門半島及港珠澳大橋珠澳口岸人工島之間、佔地138公頃的A區地段,已規劃作住宅及公共設施。古嘉豪分析,由於澳門政府已表明在上述A區地段興建2.8萬伙的「經濟房屋」,計劃於2025年落成,考慮到去年澳門住宅存量僅23.1萬伙,即6年後便有等同現有存量12.1%的新供應落成,對平抑樓價有重大的心理作用。

古嘉豪指出,澳門政府在2013年開售的一批「經濟房屋」,實用面積約400方呎單位的售價約120萬元,即每呎售價3000元;他續說,澳門政府目前已開始與社會討論,上述2.8萬伙經濟房屋落成後如何定價;他估計,即使最終呎價倍升至6000元,仍較目前澳門私樓新盤呎價約1.6萬元,折讓超過60%。從另一角度來說,屆時合資格的澳門居民只需以240萬元便可購入400方呎經濟房屋單位,相信大部分的當地年輕人也能負擔,有利社會長遠穩定。

香港房委會於5月及6月發售新一期居屋,合共4871伙,收到逾30萬份申請,超購逾60倍,打破紀錄,在僧多粥少的情况下,港人認購居屋有如抽獎,平均中籤率僅1.6%。古嘉豪相信,此情况不會在澳門經濟房屋市場出現,「今年首季澳門人口僅67萬人,當中本地人口及外地勞工分別有48萬及19萬人,而在經濟房屋輪候冊上排隊的本地人口亦僅數萬,當2.8萬伙經濟房屋於2025年落成後,我估計申請者有二分之一至三分之一機會可成功認購」。

古嘉豪總結說,雖然他認為澳門政府的房屋政策已做得不錯,但他估計澳門人仍未完全滿意,政府仍有改善空間:「我們(澳門人)不會覺得有機會可以上車便心滿意足,我們的想法是政府最好給每個澳門人送層樓,因為政府每個月博彩稅收也以百億元計,為甚麼不可以就此與澳門人分享呢?我們不會與香港比較,每個人的想法也是這樣——即使我已經有(機會買樓)了,為何你(政府)不畀多啲(置業福利)我呢?」

明報記者 葉創成 - 澳門報道

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