【明報文章】上篇說到，香港房屋體系出現兩個結構性的問題，包括市民自置居所比例過去20年持續下降，及公屋總量持續膨脹，嚴重阻礙市民居住質量提升及社會向上階層流動，更威脅長遠的公共財政健康。而這兩個問題的出現，與我們的房屋政策沒有願景、簡單被動地回應社會需求有莫大關聯。
供需平衡 未必是好事
公屋是房屋問題的矛盾焦點。從2008年金融海嘯後的房地產周期，房地產價格持續飈升，公屋輪候冊快速膨脹，輪候時間不斷延長。作為應對，政府大量增建公屋，更於2018年將公私營房屋供應比例從6：4調整為7：3，以求「供需平衡」——在需求驅動模式下，社會需要什麼、需要多少，政府就供應什麼、供應多少。這是最簡單、直接的邏輯。
然而，《長遠房屋策略》恢復制定10年來，從未探討為何公屋輪候冊會快速膨脹。是因供應不足嗎？到底香港總共要多少公屋？居民進入公屋後，有沒有階梯給他們向上流動？大量資源給了公屋，無資格輪候公屋又買不起私樓的夾心階層何去何從？如何加快公屋流轉？未來香港房屋結構走向何方？
上述思考顯然超出了需求驅動的發展模式邏輯。現實是，香港公屋在所有房屋中的比例已冠絕全球，我們根本不缺公屋。公屋輪候時期長，原因在於公屋之上的房屋階梯出現斷裂。2003年，政府因應市况停建居屋及其他夾心階層住屋，長達10年；加上覓地建屋周期長達10年甚至更久，也就是說恢復供應後要10年才見到新增供應。
公屋與私樓之間的房屋階梯因此出現長時間斷裂。無力向上走入私樓的夾心階層，只能向下流動輪候公屋，公屋需求自然愈來愈大。在需求驅動思維下，政府進一步將資源向公屋傾斜；而夾心階層嚴重缺乏支援，生活境遇還不如住在公屋的基層，更令公屋成為市民最佳選擇，有市民不惜自我限制事業發展來輪候公屋。
可見，政府簡單被動地追着公屋需求走，公屋供應和需求因此形成一個自我強化的循環——供應愈多，需求就愈多，永遠不可能供需平衡。
香港曾有房屋發展願景
其實，香港曾經提出房屋發展願景。1997年，首任行政長官董建華在其第一份施政報告裏，提出鼓勵市民自置居所，明確提出了香港房屋建設的願景，即於2007年底之前，全港70%家庭擁有自置居所；以及在2005年底之前，將輪候公屋平均時間縮短至3年。為達至這兩個目標，他提出從1999年起，每年興建不少於8.5萬個公營和私營房屋單位。
隨即，董先生於1998年制定了香港第一份《長遠房屋策略白皮書》，標題為「建屋安民 邁向21世紀」，當中進一步清晰闡明上述願景，並制定落實願景的時間表和路線圖。其中指出「政府相信，自置居所是廣大市民的願望。行政長官已宣布在2007年年底前，達到全港70%家庭擁有自置居所的目標。與現時全港52%家庭擁有自置居所比較，自置居所的比率將會大為提高」。為落實願景，政府將每年滾動更新為期13年的建屋計劃。該計劃下，政府將定期更新房屋發展用地資料目錄和建屋監察清單，並設立了確保房屋發展依時完成的問責機制。可見，這是一套典型的願景驅動發展模式，與2014年重啟的《長策》有根本邏輯上的區別。
香港社會很多人用「八萬五」來總結董先生的房策，其實是只見樹木不見森林。事實上，70%自置居所和公屋3年上樓的願景，才是董先生房策核心；而「八萬五」只是實現這一願景的手段。
另外，今日也有很多人提香港應該實現「公屋3年上樓」。我認為，脫離了大幅提升市民自置居所比例的核心願景，卻單獨談縮短公屋輪候時間，失之偏頗；只有兩者同步，方能既保障基層市民及時得到幫助，又有更多市民能夠向上流動，脫離對公屋的依賴，形成整體居住質素不斷提升的正向循環。試想：若70%市民能夠自置居所，另部分市民租住私樓，依賴公屋的市民比例必然少於30%，實現公屋3年上樓的目標根本不難。
今日，本港公屋總量在所有房屋中的比例已達到30%，已經供過於求。新加坡正是因為有90%市民自置居所，所以其公屋輪候時間平均只需兩個月，儘管其公屋佔房屋總量比例僅4.6%。相反，只提公屋3年上樓，卻任由市民自置居所比例下跌，只會引導更多市民向下流動來輪候公屋，整體房屋結構惡化，市民居住質量難以改善，社會負擔日趨沉重。
可見，董先生的《長策》有遠見、邏輯，只可惜生不逢時。因亞洲金融危機和SARS沉重打擊，香港樓市迅猛下沉，這份《長策》被全盤放棄。
改革《長策》 提出願景
本來在樓市下跌周期，我們可以維持長遠願景（70%市民自置居所和公屋3年上樓），同時因應短期市場條件變化來調整路線圖和時間表（如減少短期建屋量、調整達成願景的時間等）。這正是我所講的長遠願景與現實需求結合的雙輪驅動模式：短期結合市場需求，長期指向願景。而且有穩定願景、市場有清晰預期，將有助平抑樓價高峰和谷底，減弱樓市波動。
可惜的是，於短期市况轉變的衝擊下，董先生的長遠房屋願景和頂層設計被全盤拋棄。結果，2008年金融海嘯後全球量化寬鬆，香港房屋價格再次飛升，而造地建屋速度根本跟不上市場變化，導致房屋矛盾進一步激化。也就是說，因未能將願景驅動模式與需求驅動模式結合，我們在短期市况轉變時放棄了長遠願景，轉向單一的需求驅動模式。後果便是我們離美好願景愈來愈遠。
2014年政府重啟《長策》，卻是一份被需求牽着鼻子走的所謂「策略」，完全未提居民自置居所比例的願景，更缺乏手段去引導需求、塑造需求，推動市民踏上房屋階梯，向上流動。10年來，我們離70%市民自置居所和公屋3年上樓的願景愈來愈遠。「無房老人」快速增長，公屋數量不斷膨脹，整體房屋結構惡化——我曾說《長策》既不長遠，亦無策略，更無願景、無靈魂，這就是原因。
造地建屋周期長達10年，而房屋建成後要使用至少50年。我們制定《長策》，一定要站得高、望得遠。我認為「需求」是可以被引導、被塑造的，中產階層是可以主動創造出來的。香港是時候改革《長策》，大膽制定長遠房屋發展願景，包括重新提出市民自置居所比例目標，並為公屋總量及其在總體房屋比例設上限，同時配以實現願景的時間表和路線圖，從跟着市場需求走，轉為引導市場需求走，推動市民向上流動，讓市民看見願景、看見希望。
作者是立法會議員
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