【明報文章】房屋問題是香港最尖銳的深層次矛盾之一。目前本港房屋體系出現了兩個長期性和結構性的問題，嚴重阻礙市民提升居住質量和向上的社會階層流動，也威脅長遠的公共財政健康。而這兩個問題的出現，與我們的房屋政策沒有願景、簡單被動地回應社會需求有莫大關聯。若不盡快調整，有關問題日後將更難扭轉。
市民自置居所比例持續下跌
第一個結構性的問題，是過去20年香港市民自置居所比例持續下降，從2004年54%，降至2024年50%。環顧周邊城市，新加坡達90%，北京和上海的本地戶籍人口自置居所比例也達80%至90%。其他發達經濟體基本也是60%以上，比如加拿大69%、英國67%、澳洲63%。相比而言，香港比例不但太低，而且還持續下降。
孟子說「有恒產者有恒心」。香港市民自置居所比率過低且持續下跌，拋開在社會穩定層面的潛在風險不談，對長遠公共財政健康也有莫大影響。由於自置居所比率過低，社會又快速老齡化，香港出現大批「無房老人」。他們有兩個選擇：經濟條件好點的租私樓，差點的輪候公屋。但當年齡升到一定程度，成為高齡老人，可能有錢都租不到樓，因業主不想承擔風險。他們的最終選擇可能是花光積蓄，轉去輪候公屋。即是說，大批無房老人的最終出路在公屋。過去5年（2019至2024年），公屋輪候冊的長者一人申請數目上升55%，目前公屋全長者戶已突破20萬，便是客觀現實。
住公屋的長者，資產有限，離不開依賴政府提供的公共福利金和其他福利補助。公共福利金支出從2021年351億元，攀至2024年516億元，短短3年上升了47%。未來本港人口結構將變成「倒金字塔」形，老人愈來愈多，青年愈來愈少。這種趨勢與自置居所比率持續下降的趨勢疊加，未來「無房老人大軍」對公屋和福利的需求將幾何級數上升。下一代養得起嗎？這個問題今日不思考，未來可能無法扭轉。
而有房在手的老人，無疑可以更從容面對退休生活，不但不用四處奔波尋找住所，住屋開支也大幅下降，更可通過逆按揭等手段取得養老金融的支持，大大緩解公屋和福利壓力。
我認為，香港必須盡快提升市民自置居所比例，鼓勵市民「養房防老」，這是關乎香港長遠公共財政健康的重要問題。但我們的《長遠房屋策略》（《長策》）過去10年從未提過提升市民自置居所比例，這也能叫「長遠策略」？
公屋總量 持續膨脹
房屋體系的第二個結構問題，是公屋總量持續膨脹。香港現在共有逾85萬個公屋單位，佔所有房屋比例超過30%。這個比例在全球我能夠見到數字的經濟體中，不但是最高，而且絕無僅有，因為絕大多數經濟體都是單位數。未來不到10年，本港公屋單位將逾100萬個。
細閱歷年財政預算案，我們見不到政府在公屋上面的開支，因為建設、營運公屋的房委會支出不計入政府公共開支。
事實上，公屋的建設和營運成本是一個隱形黑洞，包括6個方面：（1）建公屋的土地成本，通常是以象徵價格給予房委會；（2）造地和基建建設成本，包含在政府總體工務工程開支中，不會把公屋單獨列出；（3）建造公屋的建築成本，是房委會用賣居屋的收入來支付，大家亦見不到詳細數字；（4）政府每年會給予房委會差餉地租減免；（5）就公屋日常管理、維修、保養，公屋租金連支付這筆開支都不夠；（6）未來公屋的拆除重建。這些都是公共財政的隱形支出。
我曾根據2021年人口普查資料，嘗試粗略計算每年政府提供給公屋住戶的房屋福利大約有多少；得出的數據是2021年當年約為350億至400億元。隨着近年政府不惜代價增建公屋，公屋數量快速膨脹，未來這筆負擔無疑會進一步上升。
人是追隨資源走的。當我們集中資源建公屋，而夾心階層嚴重缺乏支持，生活際遇可能還不如公屋中的基層，公屋自然就成為市民最佳選擇，不少人寧願限制其事業發展去輪候公屋。我認為，從推動社會向上流動的角度，以及長遠政府財政可持續的角度來看，公屋並非愈多愈好，到一定階段後應該封頂；通過推動居民往上流動、加快公屋流轉來滿足社會的新增需求，讓公屋成為市民向上流動的踏腳石，而不是終點。
惟公屋總量達到多少，或者在全港房屋總量中佔多少比例就應該封頂呢？還是應該無休止建下去呢？這個問題，過去10年《長策》同樣從無提及！
2014年政府重啟《長策》，至今已過10年。回顧過去10份《長策》年度報告，基本邏輯如出一轍：審視當前各類房屋供需狀况，並根據人口等發展趨勢，預測未來10年房屋需求，然後提出「扭轉供需失衡」的解決方案。這就是香港城市建設的最典型模式——需求驅動（demand-driven）。簡單來說就是社會需要什麼、需要多少，就決定了政府會提供什麼、提供多少，以達至「供需平衡」。
《長策》被動 追着需求走
不過，「供需平衡」意味着什麼？能代表整體居住質量的提升嗎？能夠代表社會向上流動嗎？未必。從當前需求來預測未來需求，一旦世界出現無法預料、顛覆性的發展，我們必然難以應對。甚至，當社會需求短視或不合理時，實現供需平衡對社會更非好事。
何出此言？房屋一旦建成，要用數十年，意味着資源將鎖在其中數十年，難以改變。我認為制訂長遠房屋策略，最基本必須思考的是，我們希望多少家庭自置居所、擁有自己物業？有多少家庭住在收入長期受限的租住公屋，依賴政府房屋福利？沒有資格輪候公屋亦無能力自置居所的夾心階層市民，有哪些住屋選擇？如何推動社會整體向上流動？即是說，《長策》需要回答：我們房屋政策的長遠願景是什麼？如何在回應市場需求的同時引導市場需求，達至這一願景？
很可惜，上述問題在過去10年《長策》中根本無觸及。也就是說，《長策》根本沒有長遠願景和策略，有的只是「供需平衡」這個原則。
正因沒有願景，我們的房屋政策被動地追着需求走，受市場供需狀况密切牽制。在「黑天鵝」頻發的時代，市場大起大落，房屋策略因此不斷出現180度「大反轉」。比如香港回歸前樓價持續攀升，因此回歸初期政府大規模建屋；遇到金融危機和SARS，樓價大跌，政府便祭出「孫九招」，幾乎停止造地、停建居屋10年；後來全球量化寬鬆導致房地產價格飈升，我們又不惜一切代價覓地建屋，更提升新增土地中用於公營房屋的比例。正因缺乏一個穩定、長遠的願景指引，每次市場短期供需狀况發生大轉變，政府房屋政策就隨之掉頭，對社會帶來極大震盪，而房屋問題卻日益尖銳。《長策》是時候來一個根本邏輯的改革了！下期續談。
作者是立法會議員
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