【明報文章】近年香港政府財赤迅速惡化，過往佔財政重要部分的賣地收入斷崖式下跌。2012至2022的10年間，賣地收入平均佔政府總收入的14%，平均約779億元；但在2024/25年度，賣地收入暴跌至僅佔政府總收入1%，約66億元，只剩下約十分之一，形成鮮明對比。此外，印花稅收入亦從過去10年平均佔政府收入13%，因政府「撤辣」而大幅下滑。這兩項是政府重中之重的收入來源，料短期內難以復蘇。
同時，公共開支正急速上升，醫療和退休福利支出因人口迅速老化而不斷膨脹，預料2036年65歲或以上長者將佔全港人口三分之一。政府亦承諾加快興建公營房屋，大部分單位以低於市價兩折租金出租，進一步加重財政負擔。目前有逾20萬宗公屋申請，要解決積壓的需求，預料需興建約20萬個新單位；以每個公屋單位近100萬元成本計算，加上建築成本每年增加，將耗資高達2000億元以上。
短期補救 長遠風險
財政司長陳茂波在最新預算案中提出一系列緊縮措施，包括於2026/27及2027/28年度分別削減2%的公務員編制，料會削減1萬個公務員職位；凍結行政、立法、司法機關及區議會薪酬；在未來3個財務年度每年削減資助大學2%撥款；於未來5年每年發行1500億至1950億元政府債券。
以上措施雖能立即節流，短期內填補政府財政缺口，卻可能削弱本港競爭力，拖累長遠發展。在全球正迎來新一輪科技革命與產業變革之際，各地紛紛加大對人工智能、生物科技等戰略領域的投資，並大力培育人才。此時政府裁減高等教育資源，將影響本地人才培育和大學初創企業孵化，導致本港未能夠把握產業升級機遇。
公務員凍薪，則可能影響公共服務質素及效率。不同研究均指出，高效的政府運作正是香港長期以來吸引外資與人才的重要優勢，令外商和人才得以在短時間內於本港落地。長期凍薪將嚴重影響公務員士氣，削弱政府在招商、基建、社福等多個領域的執行力，進而影響香港營商環境。
隨着美國發動貿易戰禍害全球，國際貨幣基金組織、經濟合作暨發展組織、各大銀行及金融機構紛紛下調全球及中國經濟增長預測。新加坡國務資政李顯龍更警告，關稅戰造成的全球不確定性前所未見，並可能持續5至10年。
長遠而言，關稅戰對香港是危中有機——在動盪、彼此封鎖及背負多重關稅枷鎖的世界中，香港能夠發展成穩定、自由開放、零關稅的樂土及燈塔，惟先決條件是政府要有充裕的財政能力抵禦短中期經濟震盪和衝擊，也要有足夠資源投資基建、創科及支援企業家捕捉商機。
短中期而言，作為全球最開放經濟體，香港難免被外圍震盪波及，相信今年不能達到2%經濟增長預測目標，未來幾年的增長也未必樂觀。政府短中期的財政收入，很可能會明顯低於今年2月財政司長預算案裏的5年中期預測；而公共債務佔香港2028年總產值（GDP）的比重，恐怕會高於政府預測的12%至16.5%。總括而言，未來幾年香港政府財政危機可能比今年預算案的預測更為嚴峻。
今年4月15日港澳辦主任夏寶龍的講話提出警告：美國濫徵關稅及打壓香港，「不是要我們的『稅』，而是要我們的『命』」。香港特區面對國運之戰，不能心存僥倖，需有底線思維。面對可能來臨的嚴峻財政危機，政府要作最壞打算，必須尋找新的收入來源，以確保財政穩健發展和經濟韌性。
更好的選擇：釋放公營房屋的隱藏價值
政府擁有一項尚未充分利用的資產——全港85萬多個公屋單位。若出售這些單位予現有租戶，將可帶來可觀財政收入。倘以市價七五折（約200萬元一個單位）分10年出售，將可帶來高達1.3萬億元，相當於足夠填補14年政府財赤（2024/25年度赤字為872億元）。
這一做法類似英國1980年代推出的「購買權計劃」（Right to Buy）。該計劃讓數百萬名租戶成為業主，從1980至2023年間，英國通過該計劃出售超過200萬個公營房屋單位，將業主比例從58%提高至64%。除了激活了低迷的房地產市場，英國政府更透過出售房屋換取了470億英鎊（約等於4731億港元）以推展其他國家戰略。
對香港而言，類似計劃能夠帶來以下三大好處。
（1）提供向上流動機會，協助公屋租戶積累財富。現時私樓價對大部分公屋租戶都是難以負擔；出售公屋可以提供一個極可負擔的出售資助房屋選擇，讓租戶得以擁有固定資產、累積財富，並提升抗風險能力。擁有房產後，市民可更安心投入工作或創業，甚至在不失去政府補貼的前提下，遷往條件更佳的單位，進一步改善生活質素。
（2）減少依賴福利，釋放勞動市場潛力。目前過低的公屋租金和收入限額，無形中抑制了勞動參與和向上流動動力。公屋租戶為維持低廉租金，害怕因收入超出限額而要捱貴數倍的租金，而不願爭取更好工作，甚至不願全職工作，使大量市民的勞動參與和向上流動動力被抑制。出售公屋則可完全解決這個問題——出售公屋後租戶可成為業主，不再受入息審查限制，市民可先支付5%首期，再尋求更高薪工作或創造額外收入，從而釋放被抑制已久的勞動力，提升整體生產力。
（3）提供財政資源，促進長遠經濟增長。出售公屋所得的收入，可重新投資於基建、教育及人口發展，以維持香港作為國際樞紐的競爭力。國家提出的「十四五」規劃，明確指出了以推動高質量發展為主題；同時世界又正經歷百年未有之大變局，國際政經環境日趨複雜，對國家發展帶來新挑戰。本港需與國家一起應對新挑戰，並實現發展目標，但在如今面對財赤的挑戰下，本港政府入不敷支，因此可以出售未有利用的公屋資源，以換取即時資金，能夠在現今嚴峻環境下協助推展國家戰略，並為本港經濟注入新動能，確保長遠可持續發展。
雖然公共福利政策不是為了賺市民的錢，惟在現今財赤狀况下，政府應考慮其他財政平衡的選項——將重點從興建公屋轉向出售資助房屋，這一轉變將有助改善財政狀况。
近年由於建築成本上升，新建的出售資助房屋每一單位建造成本為115萬元，但在公開市場的售價高達400萬元；即使以七五折出售，每年建設5萬個單位，仍可帶來925億元收入。
重塑房策重點：從公屋轉向自置資助房屋
相較之下，興建公屋則對政府財政構成沉重負擔。現時每個公屋單位建造成本升至97萬元，但最高租金也僅約2000元，未計老化和維修成本，單是造價回本就需長達40年。
擴大資助自置房屋的供應，不僅可讓政府得到穩定現金流、減少依賴賣地收入、避免過度舉債及財政緊縮政策帶來的負面影響，還能夠紓解本港嚴重的可負擔住房短缺問題——這個危機已長期窒礙經濟增長與社會穩定。透過重建失衡的置業階梯，紓解擁擠的公屋租務市場，本文倡議的財政改革模式將重燃社會向上流動的希望，並提升香港對國際人才的吸引力。
香港正處關鍵十字路口
香港政府財政困境並非周期性的低迷，而是結構問題。長期依賴賣地收入，已不可持續；單靠舉債與緊縮開支，無法根本解決財赤問題。相反，政府應善用手上資源，變現公屋資產，將資金投資於基建、科技創新、教育等長遠發展領域，為經濟注入新動能。這不僅符合《基本法》審慎理財、量入為出原則，更是令香港重拾經濟活力的契機。在全球競爭日趨激烈的環境下，香港需要果斷行動，在短期財政穩定與長遠經濟增長之間取得平衡。真正的改革，始於我們重新構想最珍貴的資產——市民的家園。
作者王柏林是港大商學院助理教授、民智行動設計智庫研究總監，牛致行是民智行動設計智庫研究助理，宋恩榮是中大經濟系客座教授、民智行動設計智庫共同創立人
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