【明報文章】香港的住房問題，本質上是社會資源分配失衡的縮影。基層住房生態圈，涵蓋公屋、過渡房屋、劏房、私人租賃市場等多種形態，其「深度」體現在覆蓋近半數人口，而「廣度」則涉及不同收入階層的居住需求。
然而，這一體系長期存在結構性的矛盾：基層過度依賴公屋、私人市場未能有效分流、劣質劏房難以根治，以及其他一系列不適切基層住房問題等，導致資源消耗加劇、市民幸福感停滯。要打破僵局，需從生態圈的系統改革入手，並平衡短期紓困與長期可持續發展。
公營屋分配機制 存顯著斷層
廣義來講，香港公共房屋覆蓋面廣，但資源明顯存在一定的錯配情况；加上公營房屋與私人市場之間配合效率並不高，最終導致基層住房生態圈的深度與廣度矛盾較為突出。
香港公營房屋（公屋及居屋）約覆蓋46.1%常住人口，惟分配機制存在顯著斷層。以2024年底數據為例，公屋平均輪候時間仍長達5.3年；而全港約11萬個劏房單位中，逾半數的居住環境未達基本安全標準。這意味着，即使公營房屋供應量在未來5年大幅增加80%，至18.9萬個單位，仍難以滿足基層的「即時安居」需求。
更深層次的矛盾在於，公屋體系需承擔低收入家庭、長者、青年、新移民等多樣群體，但其供應結構單一（如小戶型佔比過高），難以匹配多元需求。私人租賃市場本應作為公屋的補充，惟實際情况卻加劇分化：一方面，市中心租金高企（如港島一房單位月租1.6萬元），超出中低收入家庭負擔能力；另一方面，舊區老舊私樓因維修成本高昂（如土瓜灣「十三街」區域），業主缺乏動力改善環境，形成劣質租賃的惡性循環。這種市場失靈，迫使基層在「高租金」與「低品質」之間被迫選擇後者。
香港住房體系的脆弱
政府近年力推的簡約公屋和過渡房屋，雖能夠短期緩解居住壓力（如元朗項目壓縮兩年工期），但長久來看，亦存在定位模糊的問題——既非永久住房，亦未與私人市場形成有效銜接。例如去年施政報告提出「簡樸房」認證制度，試圖通過設定最低標準，淘汰劣質劏房；惟若缺乏配套措施（如租金管制或業主改裝補貼），恐導致合規單位租金上漲，反而擠壓基層選擇空間。
究其細節，可以明顯看到香港整個住房體系的脆弱之處。一方面，公屋主導模式的不可持續性，財政壓力與維護成本似乎深不見底，且未來需借貸支撐重建項目。以市區重建為例，觀塘、深水埗等舊區重建成本高企，倘僅依賴公屋擴容，將進一步加劇財政負擔。此外，現有公屋樓齡老化問題突出，翻新與重建的周期成本將持續攀升。
另一方面，土地供應的結構瓶頸難以突破。儘管政府宣稱未來10年的土地供應可滿足30萬公營房屋單位需求，但實際執行面臨多重挑戰：2023/24年度已批准可動工公營房屋單位約22萬伙，比2021/22年度下跌21%；2024年政府地價收入銳減（官地賣地收入及補地價收入，合共為庫房進帳逾81億元，較2023年全年349億元，大挫76.7%），更制約土地開發能力。
非單一政策可應對
如果繼續以公屋為主導，土地資源的錯配將加劇，例如北部都會區規劃需平衡住宅與產業用地，單一化的住房供應可能擠壓經濟增長空間。
因此，香港住房問題是根源性的問題，並非單一政策就可以應對，而是需在「破除舊弊」與「建立新制」之間取得平衡，作宏觀系統性的考量。我們現在頻繁提及的劏房問題，本質是香港住房體系「金字塔失衡」的縮影——頂端的私樓價格全球最高（2023年本港樓價與收入比率達16.7倍），底部的公屋供應長期滯後。
近年政府雖加速建設公營房屋（北都計劃在5年內建6萬單位），惟土地開發周期與基層需求存在代際時差。例如，1997年「八萬五計劃」因金融風暴中斷，導致住房矛盾累積至今。實際上，劏房對香港這個城市的發展而言，既是住房短缺的產物，也是多年來市場自發形成的「緩衝帶」。政府取締劏房的初心雖好，惟若只取締而安置卻滯後，可能引發「無家可歸者激增」等次生問題。
將「短期干預」納入制度重構
重塑住房邏輯，需突破「應急補缺」思維，轉向土地供應機制（如填海爭議）、代際資源分配（青年置業支持）及階梯化住房體系的頂層設計。當局提出簡樸房政策，短期內，簡樸房政策的出台體現了政府決心，是居住正義之階段性的實踐，但其成功與否，取決於政府能否在取締劣質住房的同時，構建多層次房屋供給網絡，並從根本上調和土地壟斷、財富分化與市民居住權之間的深層矛盾。唯有將「短期干預」納入長期制度重構，才能夠真正實現「住有所居」的社會願景，最終提升市民幸福感。
作者是立法會議員
（本網發表的時事文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意）
