【明報文章】政府在去年施政報告提出「聯廈聯管」，希望協助「三無大廈」（無業主立案法團、居民組織及管理公司）和一些規模較小的單幢樓宇處理大廈管理問題。
早前民政處在油尖旺區議會的討論文件指出，預計今年上半年於油尖旺、深水埗、九龍城及荃灣推出為期一年的試驗計劃，並表示會由非政府組織負責相關統籌工作，協助三無大廈依照《建築物管理條例》聯合聘請管理公司。
其實，計劃原意是因為這些三無或小規模大廈（下稱「這些大廈」）在現實中難以聘請管理公司協助管理，簡單而言，計劃就是要兩幢或以上大廈「夾錢」聘請物管公司。這計劃是政府單方面的良好意願；實際上要這些大廈依法執行揀選管理公司，實行聯合管理，將面對種種困難。
揀選公司程序困難 難吸引投標
這些大廈本身獨自召開法團會議已有一定困難。再者，要數座大廈的業主揀選到同一間物管公司，可以怎樣操作呢？而物管公司又怎樣在未能預期向多少座大廈提供服務下提供報價呢？每座大廈所需服務亦不同，應如何分攤管理公司費用呢？
每座大廈都有自己的公契，每個業主都要遵守自己大廈的公契。因此在這些大廈揀選管理公司及計算分攤管理費時，將可能面對複雜的計算程序。這些程序可能令個別大廈業主覺得不公平，從而減低他們參加計劃的意願。
「聯廈聯管」實在難以吸引管理公司投標。試想像：管理公司假如真的成功獲數座大廈同時選出提供物管服務，這管理公司便要聽從多個法團主席及多個管理委員會的指示去工作。假如這些不同法團對某一件事有不同意見，又應如何決定呢？
在管理公司而言，「聯廈聯管」明顯是「豬頭骨」，無足夠吸引力。到時可能只有些「沒有生意」或「聲名狼藉」的管理公司才有興趣投標；估計大型管理公司會「避之則吉」。
這些大廈一般而言連給予管理員坐的管理處都沒有，甚至無升降機及水缸等設施，日常根本沒什麼東西要管理。而管理公司主要提供的大廈管理服務，例如處理帳目、協助招標、處理會議及一些引伸的文書工作，對這些大廈而言，由於業主數目少，上述服務他們可能用不着。
這些大廈要處理的事情不外乎是更換樓梯照明、依法購買第三者保險、消防年檢及清潔問題，用不着管理公司長期跟進。這會令業主或法團覺得沒有聘請管理公司的必要。
管理公司服務未必到位
「聯廈聯管」的可持續性存疑。如上所說，要這些大廈揀選同一間管理公司已是難事；若在約滿後再要這些大廈又再揀選同一間公司，或要這些大廈一同揀選另一間公司，可說是難上加難。那麼「聯廈聯管」又如何走得遠呢？
綜觀這些大廈在日常管理上最迫切要解決的問題，就是環境衛生。2003年SARS及2020年新冠病毒，令業主及居民知道環境衛生的重要。但這些大廈由於戶數少，一般沒有處理垃圾的設施例如垃圾槽或垃圾房，亦無升降機，所以很難聘請清潔工人或清潔公司；就算聘請到，處理保險及監工都很困難。
現時政府在清潔街道的問題上，透過食環署監管外判清潔工，或外判清潔公司處理，效果行之有效。倘政府在上述提及的油尖旺、深水埗、九龍城及荃灣等舊樓區域聘請清潔工或清潔公司，為這些大廈倒垃圾及清潔大廈公共地方，再以用者自付原則向業主或法團收回成本價，就能大大改善樓宇衛生問題。
其實，這些大廈有不少業主每天都把自己的家居垃圾放在街道，嚴重影響環境衛生。上述建議亦可同時解決這問題。
總結而言，「聯廈聯管」實在是難以執行的計劃，而且效果存疑，亦未能應付這些大廈業主的問題。管理公司未必樂意提供有關服務，業主亦未必覺得有這需要。筆者建議改推「聯廈清潔」，政府將清潔街道的管理及經驗，轉放在這些大廈的公共地方清潔上，是駕輕就熟；業主亦必定樂意付出合理費用去改善環境衛生問題。
作者是民主黨房屋政策發言人
（本網發表的時事文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意）
