【明報文章】貿發局主席林建岳早前接受《明報》訪問談到財赤問題時指出,政府首要目標應是穩定樓市。這個說法受廣泛關注,表達了香港許多工商界人士的看法,其不僅點出香港經濟問題的一個關鍵點,而且揭示了提振經濟與穩定樓市之間的底層邏輯。有商界朋友建議筆者就此做些全面深入的歸納分析。
在筆者看來,釐清這個問題,不僅對於克服當前經濟困難有重要參考價值,而且對於進一步認識樓市是香港經濟支柱、確保香港經濟可持續發展有重要意義。本人有5點基本看法和建議:
其一,樓市是資金「蓄水池」,樓市不振,市民消費以至公共財政都會出現問題。其二,樓市是經濟的重要發動機,樓市下滑,提振經濟就會缺乏所需的動力源。其三,穩定樓市與發展新興產業並非互相排斥,而是相互依存。其四,政府需採取有效政策穩定樓市,當務之急是支持「去庫存」。其五,香港樓市還有很大發展空間,既有極大的改善住屋需求,還有外來人才持續增長的住屋需求。
香港社會奉行「磚頭文化」
香港社會奉行「磚頭文化」,不僅普通市民喜愛「買磚頭」即買樓,銀行貸款大部分也是以房產作抵押品,沒有房產就借不到錢。在香港,房產就是財富,市民買樓既是用來居住,也是投資保值。香港被認為是「藏富之地」,很大意義是「藏富於樓」。可以毫不誇張地說,樓市穩,消費穩;消費穩,經濟就穩。金管局最新調查發現,去年第三季末負資產住宅按揭貸款為40,713宗,是自2003年第四季後的新高。負資產大增,主要由於樓市持續下跌。面對樓市不景、負資產急升,市民怎可能有心情和能力消費?消費市道和內需市場又如何提振?
樓市與政府財赤息息相關。香港去年共推出3幅住宅官地,賣出兩幅,合共收入16.4億元;連同兩幅電動車充電站地皮,只有區區17.4億元。賣地一向是政府主要收入,過去樓市暢旺時,每年賣地收入動輒過千億元;加上樓市交易的印花稅及其他相關財政收益,為庫房帶來大額進帳。但樓市持續不景,發展商投地無心無力,導致多幅土地流標,政府賣地收入銳減,其他相關收益也大幅收縮,導致財赤問題急劇惡化。
房地產與新產業相互依存
中央對香港工商界寄望甚殷。中央港澳辦、國務院港澳辦主任夏寶龍一再表示,希望香港工商界和企業家在推動經濟發展中發揮主力軍作用。這不僅顯示中央對香港工商界的重視、信任和期待,而且也提示香港企業家抓住機遇、貢獻香港、成就自身。李家超行政長官也多次表達同樣看法。工商界對此既深表認同,也深受鼓舞,更希望積極回應。
然而不能不看到的是,香港樓市持續不景,嚴重削弱工商界盈利及融資能力。對發展商而言,樓市下跌令庫存單位難以「去貨」,直接加大其資金壓力。
工商界一直以房產作抵押向銀行貸款,樓市下跌打擊工商界融資能力。以北部都會區為例,其片區發展模式包括徵收土地、土地平整、建設基礎設施等,整體所需資金數以千億計。政府身負大額財赤,更需工商界的資金投入。然而樓市不回穩,工商界對於投資大型項目難免是心有餘而力不足,這勢必影響香港經濟發展。
中央要求香港發展新興產業、增加新動能,這是香港應該努力的方向。然而有意見認為,香港經濟多元化發展,不能依賴房地產,需弱化房地產,因樓市下跌有助減輕營商成本。這種將地產業與多元產業對立起來的說法,在觀感上或有其道理,但至少有些顧此失彼。
至於有人說,香港樓市需下跌70%才能企穩,這更是有點危言聳聽。果真如此,那就不是減輕營商成本的問題,而是香港經濟衰退、市民飯碗不保、香港金融中心「東方之珠」的含金量塌陷式貶值的大問題。
我們面對的現實是:香港經濟多元化發展,需地產業支持。本港大型發展項目,多是直接或間接依靠地產業累積的財力支撐。北都新田科技城的新產業發展,也是直接以地產開發為財政依託。顯然,穩定樓市與發展新興產業並非互相排斥,而是相互扶持、相互帶動。
當務之急是支持「去庫存」
穩定樓市並非是為了地產商或有樓人士的利益,而是提振香港整體經濟的需要。本港樓市現在最大問題是存量過大,壓得樓市透不過氣。政府需盡快採取針對性的措施,引入需求「去庫存」。本人在此提出4點建議:
一是優化新資本投資者入境計劃,下調住宅物業成交價5000萬元的門檻,並提高房地產投資計入總投資1000萬元的上限。二是為高才通計劃等外來人才,提供較寬鬆按揭支援。三是參考新加坡做法,容許以強積金作置業之用,幫助有意買樓的市民趁當前樓市調整機會「上車」。四是由政府出資,以相對較低價格購買發展商急於套現的整棟住宅,既幫助發展商消除資金鏈斷裂風險,又可解決大量外來留學生急需宿舍的難題,還能為庫房帶來不錯的收益。
香港樓市還有很大發展空間
香港房地產業確實面臨較大困難,惟不等於由此走向衰落。相反,香港樓市穩定後還有很大發展空間。一方面,香港人均居住面積只有161平方呎,比東京的210呎、新加坡的355呎、深圳的300呎相差甚遠,存在龐大的改善住屋需求。另一方面,香港是聚集人才和富人的「風水寶地」,大都會城市的人口增長不會受制於出生率高低,東京、首爾、深圳的繁華已提供了例證。香港成為千萬人口城市的設想不是夢,隨之會帶來持續走高的住房需求。
面對全球貨幣大量超發、持續貶值的大環境,香港房產作為資金「蓄水池」和財富錨定物的保值功能,會持續受重視。我們對香港前景有信心,當然就應該對香港樓市有信心。
作者是全國政協常委
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