【明報文章】環境惡劣租金貴的籠屋牀位、板房及劣質劏房，一向被視為「香港之恥」。現屆政府施政厲精圖治，下定決心大改革，要解決房屋問題，提出立法規管劏房，改革決心值得肯定；但具體實施內容及時間表，很需要體恤民困，依公屋供應進展而制訂，才能真正解決問題。根據2021年租管小組的劏房統計資料，2020年全港有100,943個劏房單位，連籠屋板房共有110,008個，當中21.3%（即共約2.15萬個）劏房單位面積小於7平方米，18.1%沒有獨立廁所，0.7%無廁所，4.1%沒有窗，1.7%單位的窗不能打開。因應不小單位或重疊計算，估計約三成劏房單位（即3萬多個）需要整改。以住戶中位數2人估算，約6萬劏房居民直接受新規管制度影響。
規管劏房 應訂人均面積
當局建議規管後，合規「簡樸房」標準包括必須有窗、獨立廁所、面積不小於8平方米等。然而若扣除獨立廁所（最少約1.5平方米），其他日常生活起居面積可能不足7平方米，以現時本港房屋土地有限，1人勉強暫可接受，但若是2人或以上就會很擠迫。當局沒有建議訂立人均居住面積的要求，多少人租住都劃一最少8平方米，難以保障最低住屋標準。
立法規管的初心是希望取締不人道的居住環境，令人人有適切居所。當局應引入「最低人均居住面積」概念作規管，公屋居住密度5.5平方米至7平方米為「擠迫戶」，簡樸房可依此制訂人均面積，例如2人住戶居住面積不小於13.5平方米（8平方米加5.5平方米），3人不小於19平方米（8平方米加5.5平方米加5.5平方米），規定登記後的劏房單位最多可居住人數（如同的士或小巴載客上限）。這樣才可確保最低居住面積合乎人道，不會小於公屋的最低擠迫戶面積。
擴闊劏房定義 消滅「籠屋」
令人失望的是現時的立法規管劏房方案，並不包括牀位寓所（即「籠屋」）；對是否規管板間房亦含糊不清，籠屋可能繼續存在。事實上，籠屋一直被視為「香港之恥」，大多無窗，牀位是雙層的，不能站立，遑論2.3米樓底高度，亦沒有獨立廁所，居住面積由12至24平方呎不等，10多名基層者共住，極不人道。1994年政府在民間團體要求消滅籠屋下，反而立法令籠屋合法化，只規管有12伙或以上的牀位單位，須申請牌照，管制消防及衛生，每8戶要有一個廁所，走火通道最少寬90厘米，牀位最多雙層，有無窗也不理。
因當時只有幾百個宿舍單位安置，加上公屋供應量小，結果業主／包租者轉場大量經營無牌牀位，無論有無牌照都環境惡劣，居民大多是單身的貧窮長者、低收入勞工、長期病患者，有小部分屬特殊困難家庭的婦女及兒童，單親為主。這些居民因輪候公屋時間長，部分甚至因家庭背景或文件問題，即使生活困難，亦未能申請公屋。長期租住這種不人道狹窄的牀位板房，多木虱蟑螂老鼠，又不通風，很多居民長期失眠，容易情緒抑鬱，愈住精神及健康狀態愈差，感人生無希望。這類居住單位，早早應被取締。
政府以出租單位是否改了圖則，來區分是否需要受規管。立法規管的「劏房」，一般指在建築物原先經批准的圖則裏的樓宇單位，被分間成兩個或以上獨立房間；工程通常涉及拆除原先的非結構性質間隔牆、裝置新的廁所及廚房、改動或加設內部排水渠系統、加厚地台以裝設或改動排水渠管、開鑿額外門口或通風洞口等。
幾伙人共用廚廁的板間房，很多的原圖則可能沒有間隔，或不涉及上述整改；即使無窗、每間房不足8平方米，又無獨立廁所，也可能完全不受法律規管。租管小組估計2020年有3000多個住戶居於板間房，牀位則有160戶，明顯低估，因本會（香港社區組織協會）接觸的有12伙或以上的牀位單位達千戶，板間房伙數亦有幾千戶，估計全港籠屋、板房至少逾萬戶，主要是長者、非長者單身人士及兩人住戶，當中單身者平均輪候公屋時間動輒達十數年。他們居於牀位、板間房，居住環境極為惡劣，私隱度低，呎租昂貴至可媲美豪宅呎價，住屋條件較劏房更差，但竟不受規管。政府對他們的住屋需要置之不理，實於理不合！政府應擴闊劏房定義及規管類別，涵蓋規管所有建築物／樓宇的牀位寓所、板間房，並訂立時間表、安置支援政策，有序地取締籠屋、板房等「香港之恥」。
應有居民最關心的全面安置政策
事實上，劏房居民最關注是立法後的被迫搬遷和安置問題。根據今年5月本會發布的《劣質劏房政策對不適切居所租戶的影響及租戶所需要的支援問卷調查報告》，93.7%居民支持取締劏房，但88.5%人要求必須有安置政策。不過當局對此卻最少着墨如何處理，認為日後簡約公屋、過渡房和公屋供應量大增後，居民必然找到住處，問題會迎刃而解。據估算，現時約11萬居於劏房單位的住戶，六成有申請公屋，到執法時他們都會獲分配了公屋。但現時公屋輪候時間，只有老人較快；家庭如4人以上往往要等8至10年，非長者單身人士更要15年以上。
另外四成沒有申請公屋的劏房戶，政府認為大多屬資產超出公屋申請限額，可以自己租簡樸房。然而根據租管小組調查，沒有申請公屋人士中，約七成是收入及資產符合申請公屋資格，但因家庭問題未能申請，例如18歲以下兒童因家長沒有身分證而未能申請公屋；或者是香港永久居民，但未有離婚文件等。這些劣質劏房租戶都是貧窮戶，現時租的不足8平方米劣質劏房，月租多數集中在大約2500至3200元，他們已要節衣縮食才可以交租，無錢支付更多租金。
8平方米劏房現時大多每月要4000元以上，日後劣質劏房改裝後面積大了、優質了，但這些租戶根本租不起8平方米簡樸房。所以，政府認為無申請公屋者可以自行租簡樸房，實在不了解劣質劏房戶的困難。
當局針對不同情况的租戶，應有相應安置政策，絕不可因其無申請公屋，斷言租戶有經濟能力搬遷而毋須協助。安置措施要包括所有被迫遷的劏房戶，按其需要給予不同安置方案；對於因登記期及執整期而被要求遷出的租戶，需提供搬遷和租金津貼，津貼期不可少於6個月。制定安置政策亦可減少非法劏房，因租戶會勇於舉報，發揮法例效力，並要及早凍結登記劏房地址及租戶資料，這可以確保不會為爭取安置而搬入劏房的問題。
及早登記 設支援隊跟進安置
規管劏房對業主／包租者及租客的影響很大，而政府的手法是要求業主／包租者要自己檢查是否合法、改裝及處理居民。包租人若覺得自己處理不到，早於登記／執法期而退場的情况，可能會陸續出現。在房屋未有充足供應下，最受害的會是基層租客。近期已有報道指包租人將劏房交還業主，業主不想整改，未等政府限期，已逼遷居民。所以，政府要有立即凍結登記的措施，及準備社會服務支援隊。
登記內容應包括租戶資料，因為他們日後可能因整改單位而受影響。當局同樣需考慮向他們提供安置和相應住屋支援，而不單止是正式執管後要遷出的居民才需協助。政府應盡快開展凍結登記及支援受影響居民，必須做好安置配套。其中一項措施，可以是安置至過渡房屋、簡約公屋、中轉屋，甚或市建局等的重建單位，並成立社工隊協助安置，確保居民不會無家可歸。由於這兩年政府的房屋供應未能趕上需求，如不想業主／包租人過早退場，當局可以在其登記劏房後，於寬免期豁免租管的租約限制，以免業主／包租者因怕租約限制未能及時退場而逼遷居民。
（編者按：下周一(1月6日)續下篇）
作者是香港社區組織協會主任
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