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招國偉

招國偉:居屋銷售期 如何影響吸引力

【明報文章】房委會最新公布的「居屋2024」計劃,推售5個新屋苑,共7132個單位,亦有一批因撤銷買賣協議而需重售的屋苑單位,以及租置計劃回收單位等。在今期計劃中,房委會以市價七折發售,折扣率是自2018年修訂居屋定價機制後最少的一期。社會有意見認為,隨着私人住宅售價下跌,因應今期折扣率低,單位「性價比」已不及從前,申請宗數或未能如過去的高。

按房委會一貫做法,在居屋計劃開始邀請揀樓時,折扣率有機會調整。以現時方式,當房委會公布居屋計劃時,單位售價按折扣率釐定後便不會改變。但隨着私人住宅售價變動,如樓價下跌,居屋單位的最初市值便會下調。基於售價不變的原則,比對下居屋單位折扣率便會減少。概括而言,即買家日後需補價的百分比便會減少。

以「居屋2023」為例,房委會以市價六二折出售單位,但開始揀樓時,由於私人住宅售價下跌,最初市值同步下滑,故單位折扣率便調整至七折,單位補價百分比由38%降至30%。而在「居屋2022」,折扣率亦由原先的五一折,調整至五六折。

銷售期愈長 受私樓價格影響愈大

由於房委會透過「白表居屋第二市場計劃」激活了居屋第二市場的成交量,再加上今年初放寬了按揭貸款保證期,由最長30年延長至50年,同步亦放寬按揭還款期,由最長25年延長至30年,可以預期,未來會有更多居屋業主透過居屋第二市場轉售單位予合資格者,毋須補價公開轉售單位。在樓市下行時,居屋定價不變而調整折扣率,對買家來說並不吸引,減價可能更直接受惠、實際。

引致折扣率出現變化,主因是私人住宅售價波動;但若銷售期愈拉得長,受波動影響的機會就愈大。過去房委會在居屋計劃銷售期中,時間有長亦有短,惟近年的銷售期時間也特別長。

自房委會於1998年推出「居屋第20期甲」,至2002年「居屋第24期甲」,以及共7期的出售剩餘居屋單位計劃,再加上自2014年復售居屋後,連同今期共9期計劃,在3個時段中,於1998至2002年間的居屋計劃裏,從計劃公布起到開始申請、攪珠及開始揀樓,大約平均涉及2至3個月;而到2006至2013年的出售剩餘居屋各期計劃中,大約涉及2至5個月;到2014年居屋計劃起,大約涉及6個月或以上時間,最長的達11個月,較早期居屋計劃的時間為長。

房委會應研究壓縮銷售期

誠然,自2014年復售居屋計劃起,每期申請宗數都較過去的多。不過於「居屋2019」計劃起,房委會推行網上申請及遞交表格,以「居屋2023」為例,收到17.2萬份申請表,其中14.4萬份(即約84%)是經網上遞交,相信可減省繁重的行政工作。

要令居屋更「貼市」,除了要符合負擔能力的測算外,壓縮銷售時間、減低外圍因素影響也同樣重要。筆者認為,房委會應研究日後居屋的銷售期,由公布至開始選樓,盡量壓縮在3至6個月內進行,既減低私人市場變化影響,亦可及早回應市民的置業需求。

作者是公屋聯會總幹事

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[招國偉]

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