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葉秀亮

葉秀亮:三中全會前的房市「去庫存」優化建議

【明報文章】自今年4月底中央政治局會議和5月新政之後,中國股市、房市和經濟曾展現一些回暖,但近期又有轉弱迹象。本文將先就最重要的房市「去庫存」計劃,提出重大和有效的優化建議,供中央在7月的三中全會參考。

優化「去庫存」計劃和長遠房策建議

根據已公布的「去庫存」計劃,除了減低首付比例和減房貸利率,央行也會注入3000億人民幣起動資金,支持國營房企及地方政府低價收購財困房企賣不出的現房之後,將之改為保障住房。

考慮到現在的商品房價尚離經適房(經濟適用房)價格頗遠,而中國又需在合理時間內看到房市和經濟回穩,本文建議:

(1)把由財困房企收購回來的現房,以價錢和質量均較經適房高,及以跌後商品房價差不太遠的高檔及中檔「夾心階層房」(簡稱夾心房)形式,供合資格家庭申購。

根據下面論述,此舉一方面可避免我們在那裏乾等商品房價跌至經適房價,從而不必要地再捱頗長時間的房市和經濟疲軟,以及「商品房價續跌引發更大惡性循環和經濟再度下沉」的重大宏觀風險,另一方面則可較快推動「去庫存」和經濟回暖,及更好地與下述的長遠房策建議接軌,從而可一勞永逸地避免日後房價再過度上漲所引起的諸多問題,及其後房價暴挫所引發的金融危機和經濟衰退。

(2)將央行注入的起動資金加碼到至少1萬億人民幣,原因是3000億人民幣注入會因金額太小而使「去庫存」計劃功虧一簣(見下文解釋)。

此外,跟上述「去庫存」計劃息息相關的,是如下長遠房策建議。

(3)長遠而言,除了經適房,更應推出價格高於經適房但低於商品房的普通檔、中檔和高檔夾心房,供低至中高收入家庭申購。除了在其價格中分別加入土地成本和建築費用,亦分別加入約5%、10%、15%及20%額外收費,作為地方和中央政府共同分享的土地稅收,以支持地方政府的長遠財政支出,解決其現今入不敷支的問題,使其有足夠誘因去完成「去庫存」的短期目標,及「為國民提供價格合理公營房屋」的長期目標,使之不再過度依賴過往商品房的賣地收入,從而容許中國房市結構轉變至下面建議的最佳安排。

不同檔次夾心房的定位

高檔夾心房的質量和位置,應跟普通檔商品房差不多;但因有收入和轉售限制,價錢可被定在較普通檔商品房低,及中至中高收入家庭可以承擔的水平。中檔夾心房的質量也應跟高檔夾心房一樣,惟因位置稍偏而宜將申購價定在中低至中等收入家庭可以承擔的水平。

普通檔夾心房的價錢和質量,則可定在低於中檔夾心房、高於經適房,及中低收入家庭可承擔之水平。經適房則是給低至中低收入、想購買和有能力購買經適房的家庭。而廉租房則是給沒能力購房的超低收入家庭。

之所以建議高檔和中檔夾心房的較高品質定位,是要保持全國平均房屋質量和設計在現有的較高水平。相反,若拒絕推出夾心房,並只靠經適房和廉租房為公營房屋主體,將會大幅拖低全國房屋質量和設計水平,亦有違住房質量應隨着經濟增長持續改善的目標。

推出夾心房的重要

更重要的是,由於夾心房的較高質量和較高「收入形象」(讓人覺得屋主屬較高收入階層),有能力負擔者多會申購夾心房而非經適房,以致需求會遠大於「收入形象較低」的經適房和價錢太高的商品房。加上較高但合理的10%至20%土地稅收,夾心房收入將可成為地方政府的主要土地收入,這將使地方政府:

(A)有足夠誘因去完成「去庫存」的短期目標,及「為國民提供價格合理公營房屋」的長期目標。相反,若不推出夾心房,並只靠地方政府難以獲取財政收入的經適房和其他保障房,地方政府將既沒有足夠誘因,也沒有財政去實行此兩個目標,以致最終實現規模將小得可憐和遠低於國家所需。

(B)毋須等待商品房價格跌至經適房價格,並可以盡快選擇性地以足夠大的折扣,向財困房企收購其賣不出的商品房,繼而將其改為價錢相當的高檔及中檔夾心房,供合資格家庭申購,從而可更快地開展「去庫存」和推動房市回穩。(當然,財困房企可以選擇全部惜售;但因嚴重財困,有相當多將會被銀行逼售以降低借貸比率,或在被逼售之前選擇接受大折扣,虧本賣掉部分以解燃眉之急(否則房市也不用國家救)。)

此外,由於夾心房價和經適房價跌穿其申購價的機率極微,央行可將這類可售公營房屋的(1)最低首付比例降至10%;及(2)房貸利率再降數十個基點。這將增加低至中高收入家庭的申購意願,為「去庫存」提供新的推動力。

相反,若不推夾心房,將需乾等商品房價跌至經適房價,除了衰退更長,亦可能因商品房價續跌引發更大惡性循環,以及經濟和股市再度下沉。

(C)不再過度依賴過往的商品房賣地收入,從而容許中國房市結構轉變至「包括夾心房和經適房的可售公營房屋為主體,商品房為次,公租房和廉租房為輔」。筆者日後文章將解釋,只有這樣,中國大陸和香港才可一勞永逸地減少日後房價再過度上漲所引起的諸多問題,及其後房價暴挫所引發的金融危機和經濟衰退。

加碼起動資金之重要

除了必須優化「去庫存」計劃至夾心房,也須大幅增加央行注入的起動資金,但筆者認為也不用坊間所述的7萬億人民幣,原因是起動資金是可以回籠之後再使用——即從財困房企收購的現房,被轉為高檔和中檔夾心房給合資格家庭申購之後,認購者的首付和銀行貸款將可重回起動資金,進而支持第二輪的現房收購和公營房屋銷售。如此這般,將可以生生不息地支持無限輪的收購和公營房屋銷售,直至完成「去庫存」目標。

換言之,由於起動資金是可回籠和重複使用,7萬億人民幣無疑太多。但由於上述的現房收購、合資格家庭申購,及資金回籠需至少數月甚至數季時間,而中國又需在合理時間內看到經濟和房市回穩,3000億人民幣起動資金,相對於中國經濟和房市的龐大體量,無疑是杯水車薪。

因此筆者建議,中央可考慮在三中全會除了將「去庫存」計劃由經適房優化至夾心房,也可責成央行將起動資金加碼到至少1萬億人民幣,並責成央行向市場公布(一)這是可循環使用的啟動資金,確保市場認識到措施的力度足以在兩年內完成大部分的房市「去庫存」;以及(二)會採用下述「政策劑量搜尋策略」,即在有需要時會隨時增加(或減少)注入的起動資金,確保房市能夠在短期內回穩,及「去庫存」目標能在兩年內達成。

此外,加快向財困房企低價收購現房,加快將之轉為夾心房讓國民申購,及加快資金回籠和再用,亦相當重要。若速度合理,1萬億人民幣的注入或已足夠;但若速度太慢或阻滯較多,則可能要在早期加碼至1.5萬億或2萬億人民幣,然後再在後期將注入減回1萬億人民幣或更低。

當然,這裏的前提是收購價要足夠低,確保出售的夾心房價合理和屬於可負擔水平。

(聯絡電郵:ASLYip@ntu.edu.sg

作者是香港中文大學經濟系兼職講師、新加坡國立大學李光耀公共政策學院亞洲競爭力研究所高級研究顧問

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[葉秀亮]

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