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李健

李健:從香港經驗談內地保障房與樓市的互動

【明報文章】內地樓市的復蘇,關係到居民的消費信心、多個經濟環節,以至內地與香港股市。復蘇的主要難點,是未售商品房的大量庫存。

內地的保障住房,在香港稱為公營房屋,指由政府提供而含補貼的住房,其中大部分是供出租,主要是內地的廉租房和公租房與本港的公屋;小部分供出售,主要是內地的經濟適用房與本港的居屋。保障房的租金或售價,都較市值有可觀的折讓。這折讓便是蘊含的補貼。

筆者早前在〈中國經濟的增消費、穩樓市長效機制〉一文(見2023年11月6日《明報》),列舉了樓市平衡的主要因素,例如最基本的是住房供應量是否與住戶數量匹配。在此補充多一個因素︰保障房/公營房屋與私樓市場之間的互動。

存量互動與增量互動

其中一種可說是存量的互動,例如新加坡大部分住房是公營房屋,只有小量土地用來建私樓,因此私樓很昂貴,只有少數居民負擔得起。另一種可說是增量的互動,例如1997年香港政府為了改善居民住屋,計劃大幅提升新建房屋的供應量,包括增建公屋和居屋等,並推出「租者置其屋」(租置)計劃,將現存公屋以極低價出售給原住戶。市場擔心公營房屋增量會衝擊私樓市場,又適逢亞洲金融風暴和樓價本已高處不勝寒,樓價在5年多之內下跌了七成。

特區政府因而在2002年推出「九招」,包括政府改用被動的「勾地」模式售地、調低每年公屋建成量、停建居屋、終止租置計劃、檢討(其後終止)資助貸款置業計劃等。由於基本上停止了所有購房補助,其後多年,較低收入居民未能夠趁樓價低潮得到補貼購入自住房。更宏觀的是住房用土地日趨短缺,以致樓價大升逾倍,2010年政府再逆轉相關政策。

今年5月中旬,內地推出新一輪支持樓市措施,其中力道最大的是大幅調低首付比例;宣布之後樓市活躍不少。據報道,當局也會運用官方資金向發展商購入未售的商品房,用來做保障房。實際做法有若干可能性,這裏探討一二。

(1)假設地方上停建保障房,而購入的未售商品房大致上僅足以取代原本擬建的保障房,效果是增加了發展商的收入和現金流,有助提振居民和市場的信心。

(2)假設地方上購入未售商品房,然後推出的保障房大幅超過近年的保障房供應量,相信不會是邁向上述的新加坡模式,居民也未必喜歡像普羅新加坡市民般被囿於保障房;反而有可能是一旦保障房供應顯著增加,由於保障房有補貼,會令商品房銷量和價格受壓。

上海接着推出一項受歡迎的新猷,就是市民賣舊房換新房可獲補貼。這是將卓有成效的補貼促消費方法,從汽車和消費品延伸到住房。不過,現時這新補貼大致上只適用於裝修和搬遷。畢竟,房價比車價貴很多,如果要拉動像換車一般的換房潮,可能要耗費很多公帑;而且居民換房之後,整體商品房存量大致不變,對振興樓市的幫助應有限。

貨幣補貼推動消費 成效顯著

換車和換房補貼所顯示的,是以貨幣補貼推動消費行為有顯著成效。因為比起同等成本的實物補貼或其他措施,發放現錢補貼讓居民自己選購,會賦予較多的獲得感。而向收入較低(也就是需要較大)的居民發放較多補貼,所產生的消費會更多。

基於以上背景,特別是以上述香港1997年公私樓增量互動的不幸經歷為反例子,可以得出一個較大範圍吸納未售商品房的方案,便是將保障房所蘊含的補貼,轉用來發放貨幣補貼,供保障房現住戶與其他較低收入住戶自行選擇,用來償還房貸或繳付租金,俾從市場購買或租賃商品房自住。同時,政府可拆卸那些較老舊的公租房、廉租房,不再建各類保障房,及將餘下的現存保障房轉為商品房,以市值出租,待樓市低潮過後也可出售。新的貨幣補貼不設戶籍等限制,個別商品房庫存高的地區可以補貼優厚些。

發「綜合收入補貼」 予居民更大消費信心

內地一向有住房貨幣補貼,但只適用於個別特定範疇。其實,種種貨幣補貼和實物補貼,都是為較低收入居民補其不敷之需;惟傳統實物補貼量度需要的準則只是訂出劃一的收入上限,只要一開頭申請戶的收入低於此上限,不管低多少、不管日後收入上升有多快,便戶戶都得到基本上同一水平的一次過龐大購房折扣,或者同一水平而日後不方便調整的持續房租折扣。這是低效的資源運用,也不切合個別住戶在不同時段的不敷之需。

在數據獲取和處理上都高度發達的今日中國,按月發放貨幣補貼,是不難精準並較及時地切合每戶不敷之需的。辦法例如筆者早前在〈精準擴大生活保障 拓展國家內部需求〉一文(見2023年7月11日《明報》)中所述的「綜合收入補貼」,可向居民提供全面的收入保障,覆蓋住房與非住房,從失業到退休,讓居民更有信心地工作、消費、購房,以至生兒育女。

(作者按:上述及其他相關研究報告,見於barefootreports.net

作者是資深經濟研究員,曾在銀行主理經濟研究達10年

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[李健]

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