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狄志遠

狄志遠:強拍條例應先保障小業主權益

【明報文章】發展局於2023年12月19日向立法會提交《2023年土地(為重新發展而強制售賣)(修訂)條例草案》,建議把「指定地區」樓齡達50年的私人樓宇強拍門檻,由現時的80%業權降至65%或70%;而「非指定地區」樓齡達60年的私人樓宇強拍門檻,亦同時降低。原本該條例於1998年訂立,當時強拍門檻定為90%。條例在2010年修訂,將強拍門檻改為80%。

香港舊樓林立,「三無大廈」(沒有業主立案法團、居民組織及管理公司)超過3000幢。這些大廈的業主很多都是年老長者,不少更一生守護自己物業,或依靠當中的租金作為晚年生活所依。

由於缺乏業主立案法團及物業管理公司,樓宇維修保養、平時清潔及治安管理都出現問題。而這樣的樓宇,正正是屋宇署、消防處巡查和要求維修更新的目標大廈。長者業主叫苦連天,大都盼望自己樓宇可以有人「收樓」。

但另一方面,這些小業主缺乏市場資訊及專業支援,在面對發展商時,完全處於弱小而無援的狀况。因此,強拍條例差不多是這些小業主的唯一保障。

貿然調低強拍門檻,確實使小業主失去保障。不少小業主期望「收樓」,但同時在收樓時保障小業主權益,這才是強拍條例的真正精神。政府確實不應隨便降低有關收樓的門檻。

下面的個案,確實道出小業主會遇到的問題。小業主的苦况,政府必須照顧。

(1)發展商可利用修例壓價

政府在提出修訂強拍條例之前,發展商已經向小業主提出市場的收購價;但由於知道政府提出修訂條例,將強拍門檻降低,換言之發展商可以收購較少分量的業權,就可以提出強拍。發展商於是立刻收回向小業主提出的市場收購價,期望在修例通過之後,可以用較低價格收購小業主業權。

明顯,修例通過的最大受益者是發展商,小業主進一步被剝削。

(2)發展商可操控價格

發展商向土地審裁處提出強拍收購價,土地審裁處亦自行委託測量師審議該申請的收購價,這個過程大約需時6至9個月。完成程序後,物業推出市場強拍,惟由於近年樓價下滑,原本的發展商亦不出價,造成「流拍」。

從另一個角度看這個安排,假如樓價上升,原本的發展商就可以用6至9個月之前土地審裁處同意的價錢向小業主收購物業,不需因應樓價上升而提高收購價。這個安排,明顯是輸打贏要,完全剝削小業主權益。

(3)小業主沒有專業援助

只能接受發展商出價

發展商向一個小業主提出收購方案,這個方案亦同時提供給其他小業主。其他小業主因為沒有諮詢專業意見,都同意這個收購價錢,唯獨是前者小業主向土地審裁處提出抗辯,因為這個小業主的兒子是一名建築師,他明白自己的權益,亦懂得取得其他專業人士的意見,包括律師、測量師等。

他在土地審裁處據理力爭,最後發展商同意向他提出在原本收購價之外,另加一筆款項作為庭外和解;和解方案獲得土地審裁處接納。最終,該小業主更得到發展商賠償80%的抗辯支出。沒有專業資訊的小業主,在這個案中明顯被剝削。

政府發展「指定地區」,是可以理解及無可厚非,皆因這些區域都是一些舊區,有些樓宇已破爛不堪,甚或危害該社區的居民。政府建議修例的初衷是將老舊社區重建、活化社區,就應先集中資源處理「指定地區」的重建。「非指定地區」沒有迫切性,沒有必要挑動地產商與小業主的業權衝突,理應維持現時不少於80%的強拍門檻。在「非指定地區」降低強拍門檻,及容許發展商在所謂連接鄰近地段申請一併強拍,實質是剝削小業主權益。香港實不容許只為方便部分人的利益,而剝削少數私有財產的情况出現。相反,香港政府更應積極保護市民私有財產權益。

作者是新思維主席、立法會議員

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[狄志遠]

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