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葉秀亮

葉秀亮:香港樓市形勢和一些政策建議

【明報文章】在去年10月16日、11月3日和11月24日的《明報》文章,筆者已解釋:若無政府適時適量的有效政策,香港樓價可能須從歷史高位累挫60%至75%才有望止跌回穩;並在其中第二篇文章解釋,坊間之所以未能認識和接受如此大的樓價跌幅推算,主因是他們未能看到筆者已看到的如下情况——當樓價跌多過三四成,就會出現銀行和金融危機、多個向下惡性循環、大量公司財困甚至倒閉、經濟嚴重衰退和公私營機構大裁員……

筆者之所以能推算出和預見到上述大部分人看不到的情况,除了因有經濟理論基礎、對經濟政策的數十年鑽研心得、金融工作經驗等,最重要還是過去20多年對資產泡沫的形成、爆破及後續金融風暴,做了相當系統及仔細的研究和分析。因此就後續樓市、金融和經濟走勢,筆者還是能提醒讀者和港府許多其未必能預見,但需預先準備和處理的問題。

樓市和經濟形勢不容樂觀

隨着近期樓價持續急速下調,市場已開始認識到此輪樓價累積跌幅非同小可,亦開始意識到未來數年的經濟、企業經營環境和港府財政赤字會相當惡劣,並會在日後逐步意識到就業情况也會日趨嚴峻。

在等候社會和政府開始意識到問題嚴重性,也是時候建議部分適時適量的有效政策,以阻止樓價累跌60%至75%的推算成為現實。

「撤辣」宜留後用

首先,政府不宜按地產代理界要求,在現階段完全「撤辣」。原因是在現今樓價仍嚴重偏高及樓價續跌趨勢明顯的情况下,撤掉餘下的7.5%額外買家印花稅,其對樓價的幫扶作用將甚微;更重要的是,此舉將可能使市場認為「利好出盡」及港府已「無險可守」。

相反,若留此招後用,將使市場相信港府至少還有一招可用。更重要的是,當樓價跌得夠低時,亦即「利空出盡」和樓價低於長遠水平時,宣布完全撤辣將能夠吸引足夠買家「撈底」,並透過「政策宣示效應」造成約8%至10%反彈。比如說,當樓價累跌60%時宣布完全撤辣,或能造成樓價即時反彈10%,使樓價累跌幅度迅速由60%縮至56%(=60%-10%×40%),從而使最痛苦的累跌60%時刻只屬未及感受的極短暫時刻。

為何不在樓價累跌50%、40%或30%時完全撤辣?原因是累跌30%的樓價,仍屬托不住的偏高水平,此時撤辣將不足以吸引足夠買家「撈底」和造成上述反彈;一旦如此,港府和樓市將陷上述「無險可守」困境,並容許地產界將其過往所造的孽,轉嫁成港府官員的無能。考慮到此招推出時「只許成功不許失敗」,以及筆者的系統性研究顯示,日後將會久不久出現一些還未能預見的重大壞消息,若無其他極有效措施,最穩妥的撤辣時機應是樓價累跌六成之時。當然,若下面的政策建議被採納,則可大幅收窄樓價累跌幅度。

銀行界宜盡早集資 提高資產充足比率

此建議其實已在上述第三篇文章簡略提過:除建議工商界、各大企業、投資者、金融機構和地產業者宜多留現金,降低借貸和槓桿率,暫緩大額投資及減省不必要開支,以預防未來巨大衝擊,該文更建議各大銀行發行新股集資,以大幅提高其資本充足比率。

為何此建議重要?原因是樓價累跌60%至75%推算的第二個假設是,稍後的經濟、金融和就業情况會遠差於現在:當樓價跌多過三四成,就會出現銀行和金融危機、多個向下惡性循環、大量公司財困甚至倒閉、經濟嚴重衰退和公私營機構大裁員……

雖然大部分上述情况惡化將難以避免,但若能夠阻止銀行出事及其後的金融危機,將可大幅降低累積樓價跌幅。另,一旦能夠避免銀行及金融危機,上述其他情况的惡化亦有望大幅減少。

儘管現在一些本地銀行的股價已由2020年高位下跌近半或過半,但如現在不忍痛以5%至7%,甚至8%至12%折扣集資,以大幅提高其資本充足比率(最好能達15%),往後的樓價續跌、企業和經濟環境惡化,將迫使銀行做大量撥備和引發「銀行資本不足」恐慌,屆時股價跌幅將更大。

相反,若相關銀行現在肯忍痛集資,當日後兵慌馬亂之時,還可告訴市場其資本充足比率已因早前集資而仍處安全水平,並可以極低殘價格收購那些因未有集資而出事的銀行。

財赤解決方案

針對財政赤字的擔心,筆者的理解是,港府或會以發債來支援部分財政支出。無論是否如此,筆者認為以發債作為應對財赤的短期解決方案,是港府的必由之路,而且應透過海量的北部都會區和可售公營房屋建設,以抵消上述樓市泡沫爆破對GDP(本地生產總值)和就業的巨大負面影響。重點是發債時須列明,該支出能夠帶來足夠的土地收入以償還債息和本金。

港府可重啟建造檔次較居屋為高的「夾心階層住屋」,並將長遠房策由「居屋為主,公屋為輔」再微調至「夾屋和居屋為主,公屋為輔」;然後發債籌集資金,以建造大量夾屋和居屋予合資格市民認購,並從這些出售公營房屋中收取至少每平方呎二三千元的地價或「土地開發費+稅收」,從而確保這些收入足以償還債息和本金,並有餘錢撥入政府收入。

同時,港府亦應把這些公營房屋的相關基建和開發費用,由過往的「財政支出」帳項轉撥至上述發債項目中的土地開發費,從而大幅降低日後公布的財政支出和赤字。

上述做法一方面可告訴市場,發出的債券均有土地收入為後盾,從而增強市場對該等債券和政府財政健康度的信心;另一方面則可以海量的夾屋和居屋建造,抵消樓市泡沫爆破對未來GDP和就業的負面影響。

由於市民對定價合理的夾屋和居屋需求極為龐大,而長遠來說港府亦不宜過度依賴售予私人發展商的賣地收入,夾屋和居屋的地價收入應是解決香港財政問題的主要長遠方案。

筆者同意現在不宜開徵一些會削弱經濟景氣的稅種,但宜在近期的輸入外勞新政中加入「外勞稅」,一方面以此稅確保本地勞工有優先就業機會,另一方面以此稅增加財政收入。儘管收入不會太多,惟至少是一個可增加稅種、擴大稅基和財政收入的長遠輔助方案。

(聯絡電郵:aslyip@cuhk.edu.hk

作者是香港中大及浸大經濟系兼職講師、新加坡國立大學李光耀公共政策學院亞洲競爭力研究所高級研究顧問

(本網發表的時事文章若提出批評,旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點,目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點,循合法途徑予以改善,絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意)

[葉秀亮]

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