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何志培、黃偉豪

何志培、黃偉豪:善用公開數據:建構一手樓價指數

【明報文章】數據科學發展的大趨勢中,除了大家必定聽過的大數據外,公開數據(Open Data)也是主要範疇之一,亦是世界各國的發展和改革的潮流。簡單來說,公開數據是指政府或公共組織,及有社會影響力的機構,應把蒐集的數據公開,和市民共享,達至增強問責性和透明度,帶動公開創新(open innovation),以創造更多的公共及商業價值。

公開數據大趨勢

在國際上,經濟合作暨發展組織(OECD)已定期發表公開數據的研究報告及排名,來關注各成員國在這方面的發展(註)。在香港,政府也順應趨勢,設立了「資料一線通」網站(data.gov.hk),而香港互聯網協會(Internet Society Hong Kong Chapter)也制定了一個相應的「香港開放數據指數」。有趣的是,在公開數據的發展上是不是所有有用的數據也被公開,是經常被提及的障礙,但卻忽略了不少重要的政策分析,已可以透過已被公開的數據來達至。有見及此,我們在這裏運用了一般市民也可得到的公開數據,來建立一個一手樓價指數(及相關樓市市况指標),以作示範。

愈趨重要的一手樓市

樓市是當代香港最具爭議的政策範疇之一,居高不下的樓價使大多數市民難以負擔。1997年香港回歸時,時任特首董建華提出要在10年內達至讓全港七成家庭能夠自置居所;20多年過去了,自置居所的家庭比例仍只維持在五成左右,配以樓價的普遍升幅,加劇了社會的貧富懸殊及兩極化。在2010年代,政府先後開徵額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅,自此二手住宅市場的成交量大幅下跌,一手住宅市場的樓盤更為主導樓市。

沒有市况指標的一手樓市

正當一手住宅市場在香港樓市愈顯重要時,可供市民及政策制訂者參考有關一手住宅市場的指標卻相當有限。在二手住宅市場,差餉物業估價署、中原地產及利嘉閣地產均有監察着二手住宅單位的成交價動向,前兩者亦有建構二手樓價指數以追蹤市况;市民可憑藉這些機構提供的資料來作住宅買賣的考慮因素之一。但一手住宅市場卻缺乏如斯資料——到底一手住宅市場的市况如何?發展商所推出的新盤價位如何?現今香港沒有這些指標供大眾參考。

在缺乏相關指標下,市民大眾很難判斷發展商及地產代理所提供的市場資訊之準確性。每每發展商推出新盤時,也聲稱是以「起動價」、「貼市價」、「誠意價」推盤,但市場沒有一套指標判定他們的宣稱;在推出新盤時,發展商也可找最近成交呎價高的二手成交盤作比較,並聲稱其新盤出價貼市;而在推出新價單時,發展商亦多以已選定的單位作比較,聲稱每張新價單只是溫和加價。這些信息也是由自身利益首當其衝的發展商所提供,市民無從稽考是否準確。買樓往往也是大部分人人生最大銀碼的交易,在資訊不對稱的情况下,發展商往往也能夠憑其市場勢力,使買家不得不從荷包掏出更多金錢,以購得新盤單位。

中大DSPS樓市指數

事實上,在現今網絡能方便瀏覽樓市成交數據的年代,我們可運用公開數據分析香港樓市市况。從各大地產代理公司、一手住宅物業銷售監管局、地產站及各大發展商新盤的網址,我們追蹤了香港一手私人住宅,以及中原城市指數成分屋苑及利嘉閣50指標屋苑的成交數據,並運用特徵價格法(hedonic price model)控制單位大小、樓層、樓齡、地區、交通等因素,獲得經過質量調整的一手和二手樓價指數。兩項指數之間的差額是一手住宅市場的溢價指數。

附圖所示為中文大學數據科學與政策研究(DSPS)課程以此建構的香港一手樓價、二手樓價及一手住宅市場溢價指數(分別以橙、藍、綠線表示)——這3條指數是以自2016年以來,香港約四成住宅單位成交的數據建構而成,分別反映以2016年1月二手住宅樓價為基準,已控制樓宇成交單位特徵(包括樓齡),所得出的一手樓價指數、二手樓價指數,以及一手住宅市場溢價指數。

如圖所示,在2018年前,當時樓市暢旺,發展商在新盤定價較為進取,從市場溢價可見,其時市場新盤(比較與假定鄰近樓齡為零且具有相同特徵的二手單位)的溢價可動輒上升至兩成甚至更高。直到2018年後,樓市整固,後來反修例事件觸發社會運動,以及COVID-19疫情襲港,使發展商在新盤定價轉趨保守,市場溢價亦只是徘徊在一成左右。此3條樓市指數能為市民及政策制訂者提供更多資訊,以在樓宇買賣及在制訂政策時作為參考。

個別新盤溢價評估

運用數據科學技術,我們亦可評估個別新盤在每張價單所推單位的平均溢價,為市民及政策制訂者提供適時及客觀的新盤溢價評估。

附表所示為2018至2020年選定各區所推出10個具標誌性的新盤,我們以每個新盤首推單位後30日售出的單位,估算各新盤的溢價,同時比較首推單位30日內的售出單位佔比。大體來說,當新盤溢價低時,單位會較易售出,符合經濟供求定律——大賣的Malibu和天鑽是其中的例子;但留意市况對新盤銷情亦有影響——例如市場氣氛淡靜時,溢價過高對銷情的影響尤為明顯,朗城滙和恆大‧睿峰的慘淡銷情正是其中例子。

我們建立這個一手樓市指數(及相關樓市市况指標)的目的,是作為一個示範和榜樣,讓大家知悉,即使不少珍貴數據尚未公開,但很多重要的政策分析已可從已公開的數據中做到。最後,若大家想得到更多關於這個中大DSPS樓市指數的相關資訊,可前往我們課程的網站dsps.ssc.cuhk.edu.hk獲取。

註:OECD. (2020). OECD Open, Useful and Re-usable Data (OURdata) Index: 2019. Paris: OECD.

作者何志培是中文大學數據科學與政策研究課程講師,黃偉豪是中文大學數據科學與政策研究課程主任

[何志培、黃偉豪]

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