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葉文祺、黃樂妍

葉文祺、黃樂妍:重推租置與增加公屋供應 真為魚與熊掌?

【明報文章】早前,經過超過一個月的等待,《2020年施政報告》終於在11月25日發表,其中「土地房屋」依然是焦點之一。一如所料,對於坊間重推「租者置其屋計劃」(租置計劃)的訴求,施政報告並沒有回應。這猶如為原希望借助租置計劃購買現居單位的基層市民潑一盆冷水。我們早前曾撰文解釋為何港府指「重推租置會令公屋供應短時間內急劇萎縮」的說法有誇大之嫌,在此就不多加贅述(詳細解說請參閱〈重推租置損公屋回收單位數? 3點力證影響甚微〉,《明報》觀點版,11月9日)。今次反而想探討,到底重推租置與增加公屋供應,是否真的是魚與熊掌不可兼得。

重推租置和公屋供應短缺 本來就是兩回事

對租置計劃有基本了解的人士,都會知道計劃自1998年出台以來,一直都是打着致力提升全港置業率的旗號,期望透過政策,協助中低收入家庭自置居所,成為「有樓一族」,從而拉近貧富鴻溝。換言之,重推租置計劃的政策目標並非增加房屋供應,而是為了緩解貧富懸殊,協助低收入家庭「上車」。而事實證明,計劃成功為超過14萬當時購買了公屋單位的家庭創造財富。在2003至2019年,整體香港樓價上升了超過5倍,而同期的家庭入息中位數只上升了八成。重推租置計劃,正正可以給予餘下80萬住在公屋的低收入家庭成為業主享受資產升值的機會。

可是,現屆政府多番指出,要先解決公屋供應不足問題,才會審視重推租置計劃可能性。然而,思路清晰的讀者就會發現,以用作解決貧富懸殊的政策來解決公屋供應不足的問題,似乎是驢唇不對馬嘴,因為重推租置和公屋供應短缺,壓根兒就是兩回事。

要減少公屋輪候人數與縮短公屋輪候時間,最有效與最根本方法,難道不是增加房屋供應嗎?但可惜的是,過去7個年度,公營房屋落成量沒有一年達到政府《長遠房屋策略》的目標,累計短缺約8.26萬個單位。而政府的目光卻只放在重推租置計劃每年可能會減少回收的170個單位(可參考筆者11月文章推算),可以說是「見樹不見林」!

增供應需拆牆鬆綁 多管齊下

要增加房屋供應,就要大刀闊斧增加土地。就正如做麵包需要麵粉,建屋意味着需要更多可供發展的土地。對此,我們當然樂見特首在施政報告表示,政府已全數覓得興建31.6萬個公營房屋單位的330公頃土地,可以滿足未來10年公營房屋單位的需求。

但由覓得土地到真的有房屋單位落成,當中仍要「過五關斬六將」。研究團隊發現,公營房屋項目的平均發展時間長達10年,最長的更超過15年。而當中有不少公營房屋用地,即使在成功改劃作住宅用途後,亦因為受到種種繁瑣的官僚程序而被掣肘,造成延誤。故我們也樂見施政報告提出重新檢討公營房屋發展的行政程序,拆牆鬆綁,化繁為簡。

滿足未來10年的公營房屋需求只是第一步,要長遠使所有香港人安居,便要採用多管齊下方式,增加土地供應,例如加快推進「明日大嶼願景」填海造地計劃。唯有大幅增加建屋用地,才可有望為全部公屋輪候人士提供安身之所,甚至可以仿效新加坡政府,讓絕大部分香港人都能以可負擔的價格購買公營房屋單位。

應同步緩解貧富懸殊和解決房屋供應問題

一方面,香港貧富懸殊問題可謂全球發達經濟體中最為嚴峻。另一方面,房屋供應長期不足,不但使樓價全球最難負擔,更令公屋輪候時間屢創新高,反映房屋問題已是水深火熱。貧富懸殊問題和房屋問題同樣嚴重,政府何以嚷着要先解決房屋供應問題,卻輕視緩解貧富懸殊之迫切?這確實說不過去。政府理應兩條腿走路,在重推租置計劃為低收入家庭創造財富、縮窄貧富差距的同時,多管齊下增加土地房屋供應,才能真正做到全民安居。

作者葉文祺是團結香港基金土地及房屋研究主管,黃樂妍是團結香港基金助理研究員

[葉文祺、黃樂妍]

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