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阮穎嫻

阮穎嫻:疫情下的樓價

【明報文章】新冠肺炎疫情之下,很多國家從今年第一或第二季開始,實施社交距離限制,大眾在家工作上學,減少外出消費,這些措施對實體經濟影響很大,很多人面臨失業。不少發達國家的GDP都錄得按季10%左右的跌幅。

全球樓市肺炎下不跌反升

過去幾年,有香港市民甚至希望沙士再來,令他們有低價「上車」的機會。如果讓大家猜今年全球樓市的狀况,相信十有八九都估,在這艱難的時期,樓價會下跌。意想不到的是,最新的數字顯示,全球樓市普遍不跌反升。中介公司Knight Frank的數字(註1)顯示,大部分國家及地區的樓價在第一季至第二季仍然錄得不同程度增長。另外,根據《經濟學人》的最新數據(註2),備受疫情困擾的美國,樓價比去年同期升5%,德國升11%,英國的(名義)樓價更在8月創出新高。無樓的人要慨嘆:「無嘢可以阻止到樓價上升了!」

這個似乎不合乎常理的現象有幾個解釋。第一個是政府的救市政策。這裏包括貨幣政策和財政政策。貨幣政策方面,美國聯邦儲備局早在今年3月疫情開始在美國爆發時,已將利息降至零,同時進行量化寬鬆(quantitative easing),其他央行如歐洲央行也實行類似政策。這些貨幣政策一方面支持金融機構,減輕疫情對金融市場的衝擊,亦降低企業的融資成本,另一方面也托住資產價格,包括樓價。

財政政策方面,各國政府紛紛派錢救市,紓解民困。有些國家政府與銀行協調,允許住宅按揭還息不還本,不會立即call loan。而其他措施也對樓價有間接影響,例如政府幫企業出糧,令僱員至少保住部分收入,不至要斷供,也暫時不需大量變賣資產,民眾爭相割價賣樓套現而自相踐踏的情况沒有發生。

專業人士需求未必減少

第二個原因是,疫情之下,大眾減少外出,在家工作和休息的時間增加了,自然對居住空間有更高的要求。因此大家的偏好可能改變了,願意花更多錢在自己住的地方。例如在疫情之前,很多人在家不會工作,因此家裏不需要工作間。到疫情出現,忽然要在家裏工作遙距開會上學,大家也遇過會議時孩子到處奔跑和家人「亂入」的情况,工作間忽然變得有需要,所以家裏需要多些空間。而且疫情維持時間愈長,慢慢造成工作模式的改變,有人提出即使疫情完結也會給予員工在家工作的選擇。這些變化或許會令人更願意花錢住大一點和舒適一點,幫助支撐樓價。

第三,最受疫情打擊的人,較多從事面對面服務,例如餐廳酒樓侍應、商店售貨員、空中服務員等。另一方面,有些工作受疫情影響較小,例如專業服務、金融從業員、資訊科技界等,他們的工作未必要經常與客人面對面接觸,因此比較容易轉換成網上進行,而且從事這些工作的人多為專業人士,他們工資較高。簡而言之,就是疫情造成社會貧富懸殊加劇。對於勞動階層,樓本來就太貴,買不起,疫情來了,還是買不起,但高收入的專業人士,本來樓價就是由他們的大量需求支撐,疫情對他們的收入影響不大,所以他們的需求未必會減少。

香港樓市頂得住

根據上述全球樓價的數據,香港的樓價自去年第二季至今年第二季,下跌2.8%,在全球56個有數據的國家或地區中,排在榜末。香港的樓價受中美貿易戰、社會事件和肺炎疫情等多重因素打擊。但近月疫情逐漸消退,市民多了外出消費,睇樓的人回升,又有新盤推出,人頭湧湧,睇樓大排長龍,有人不睇樓就入票,追蹤樓價的中原領先指數的跌勢似乎已經喘定。疫情重來,但樓價沒有大跌,看來某些人的「瘟疫平價上車」願望落空了。

雖然本地經濟逐漸好轉,但同時不少政府的救市措施將完結,如工資補貼等。事實上政府已花了很多公帑,這些短期的援助不能變成長期援助。有些行業,如航空業也正在裁員。雖然上文說樓價與基層市民生活水平脫節,若經濟困境持續,高樓價能否與經濟下行和失業率高企長期並存,仍是一大問號。基層有公屋又有資助房屋,若社會的階級隔離與對應房屋市場夠清楚,而經濟環境對中產以上影響仍然細,就有機會維持這個情况。

當年九七金融風暴樓價大插一半是因為槓桿大,有些人一人供幾層樓,市一跌全數call loan無法償還,又或失業無法支撐供款,造成樓價下跌。近年有壓力測試和辣招,斷供風險較細。不少業主樓已供斷,實力雄厚,已在幫下一代置業,樓價大跌這件事沒有發生。雖然香港住宅按揭貸款負資產數字在第三季大升約50%,其實合計只有199宗(註3)。市面情况是一方面多人說移民,一方面繼續有價有市。近年大陸買家在港買樓數佔總體數字已大幅減少,看買家一次過掃幾層新樓,只可以說香港人很有錢。至於基層市民,服務業工作手停口停。近日綠置居銷情不如前兩期,至日前只賣出53%單位,應該是因為經濟環境,想留個錢傍身,公屋可以繼續廉租居住就沒必要急於買樓,可見不同階層活在平行時空。

香港近年的私人樓愈建愈小,當然有部分是市場因素,但在疫情之後,大家留家時間多了,納米樓會不會變得缺乏吸引力?還是會因為多細家庭,lump sum細,也有放租考慮,加上有九按上車,所以仍然能支撐?中型單位成很多家庭換樓之選,香港人住在籠裏也太久,想住好一點,大批中產付得起過千萬樓的首期,相信能企得硬。

最後,有人認為政權的支持來自樓價不跌,所以相信政府會用盡一切政策方法穩住樓市。董建華的故事,每個官僚都銘記心中,加上未來供應其實沒有增加,所以市場上有買家仍信心十足。

註1:bit.ly/36loTyr

註2:econ.st/3l7VXA5

註3:bit.ly/2Inc5z1

作者是港大經管學院講師

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[阮穎嫻]

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