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呂守信

呂守信:做好樓宇復修 加強社區抗疫力

【明報文章】新冠病毒在本港蔓延期間,曾出現同一幢大廈上下層單位住戶先後確診感染的個案,引起市民關注樓宇建築設計、公用排水系統,以至家居內部排水管是否妥善,以免病毒有機會經大廈排水管進入單位內,造成疾病傳播風險。

維護樓宇安全和衛生水平,是社區防老(樓宇老化)、抗疫(病毒傳播)工作重要一環。市建局自成立以來,推行多項樓宇復修資助計劃,透過向業主提供財政資助和專業技術支援,推動他們履行妥善維修和保養樓宇的責任。就近年協助政府推行的多個資助計劃包括「樓宇更新大行動2.0」、「消防安全改善工程資助計劃」、「優化升降機資助計劃」及「有需要人士維修自住物業津貼計劃」,市建局估計需於未來10年承擔推動有關計劃的行政成本,總額逾20億元。

筆者自去年初出任市建局的執行董事,雖感受到業主關注樓宇復修意識已逐漸提升;但在樓宇公用地方以至住用單位的管理和維修保養方面,仍有很大改善空間,如普遍業主仍缺乏對樓宇維修保養的知識及籌組工程的能力;財務安排亦是另一大難題,因業主一般並未就樓宇復修所需開支作好預算及建立儲備。要改變業主在樓宇復修上的被動心態,仍有一定的困難需要克服。

這場歷時已逾半年的抗疫戰,無疑對社會運作和市民生活造成多方面影響;然而,從積極角度看,疫情亦加強市民防疫意識,包括更注意樓宇衛生。筆者相信,社會應把握這時機,推動住戶做好自己的單位以至樓宇公用地方的復修,保持大廈良好狀態,藉此長遠提升樓宇和社區的抗疫力。

做好樓宇公用地方復修並不足夠

多年來市建局透過轄下各項樓宇復修資助計劃,已協助逾4300幢樓宇的業主為大廈結構、消防和升降機等公用地方設施籌組維修保養工程,惠及逾14萬個單位。這些資助計劃以樓宇安全為基本考慮,主要涵蓋樓宇公用地方的結構組件和設施。然而,一幢樓宇只有四分之一樓面屬公用部分,其餘四分之三屬單位內私人地方,屋內安全和衛生情况一般不在上述資助計劃範圍內,要靠業主自行承擔維修保養的責任。

筆者留意到,早前曾在同座大廈出現多個新冠病毒確診個案,有傳染病專家及屋宇設備專業人士在確診者居住單位內,發現用作阻隔病毒沿公用排水管回流入室內的馬桶排氣管,遭人移除,相信這或是造成多名住戶感染的原因(註)。另外,舊樓單位的窗戶也可能有老化損壞情况,令住戶難以安全和暢順地打開,為家居保持良好通風,這亦會增加疾病透過空氣或飛沫傳播的風險。由此令筆者想到,加強住戶對單位內樓宇設施的維修保養意識,對提升大廈整體衛生水平、防止疾病散播,至為重要。

新措施助有需要業主做好家居防疫

市建局自今年7月接手並推行優化的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」,除加強協助長者和有需要業主,籌組大廈公用地方維修工程,亦進一步做好自住單位的維修保養,從外到內改善居住環境。計劃推出後短短兩個多月,反應理想,市建局已接獲逾8000個查詢,收到約1700份申請。

為配合社會加強防疫,這計劃更設一項全新支援服務,由獨立屋宇測量顧問,為合資格個案的單位提供免費室內勘察,檢視室內結構和排水管狀况、結構上是否存在石屎剝落、天花牆身滲水等問題、廚廁排水管設施是否完好,並裝有合適的隔氣彎管等。完成以上檢查後,顧問會向業主提供維修建議,鼓勵他們為單位進行適切維修,提升家居安全及衛生水平。

為公用地方復修提供針對性支援

要達至長遠增強樓宇抗疫力,不但需住戶妥善維修保養其個人單位,更需業主齊心合力做好大廈公用設施的復修。然而,公用地方的維修工程涉及較廣泛專業範疇,包括勘察檢驗、工程招標、草擬聘用承建商的合約,以至工程監管和驗收等,往往令缺乏相關知識和籌組工程能力的業主感到無從入手。

以排水系統復修工程為例,工程除涉及勘察各條管道的破損情况,以釐定維修工程範圍,還要核對樓宇的批准圖則,了解部分管道是否屬未經批准的僭建(例如為劏房僭建廁所排水管),確保大廈排水系統不會超出其原本設計的負荷,導致管道受壓破損。此外,這類復修工程一般需較大筆維修支出,法團很可能需要根據《建築物管理條例》規定,為相關工程公開招標,物色合適持牌承建商進行工程。

為協助法團克服在籌組復修工程時遇到的困難和挑戰,市建局會提供各項針對性支援,如在籌組排水系統等復修工程的起始階段,市建局會為參與樓宇復修資助計劃的法團委派獨立顧問,協助評估大廈狀况,並向法團提供維修建議。除技術支援,市建局亦會協助法團或業主組織,透過「招標妥」為所需工程招標,減低圍標的風險。

化被動為主動 助業主掌握樓宇復修知識

此外,為全面提升業主對樓宇復修的認識,市建局去年設立「樓宇復修平台」,結合業界專業力量,向業主提供涵蓋不同樓宇復修工程所需的專業知識、有關不同工程階段的工序和要求等資訊,包括提供一套《樓宇復修實務指南》,引領業主了解整個樓宇復修流程,包括工程顧問的角色、如何制定其服務範圍、安排公平公開招標程序和進行回標分析等。

而特別在工程招標方面,復修平台亦為招聘不同工程顧問及承建商,針對現時業界工程合約條款和標準欠缺規範,令業主無所適從的情况,製作了不同類型的文件範本,令招標文件條文標準化、工程範圍和合約雙方的權責規範化,幫助業主及法團掌握妥善復修樓宇所需工程要求。

從「見爛補爛」提升至「預測性」維修

抗疫是場持久戰,社會各界需同心協力,透過各類措施預防疫症在社區傳播;同樣地,業主們看待自己居住的樓宇,也應齊心團結,為樓宇結構及設施做好定期保養,才能達至「預防勝於治療」的效果。

除了業主應以更積極態度,為樓宇復修未雨綢繆,建立維修儲備以安排定期檢查和維修大廈的公用地方設施,及保養單位內的狀態之外,再進一步,樓宇復修業界亦應協助業主建立以大廈設施狀態為依據的「預測性維修」模式,藉恒常監測樓宇各項設備的狀况,來評估設施使用狀態,從而預測有關組件的耗損速度甚至是發生故障的可能時間及規模,讓業主在問題發生前已籌備適當的保養工程。

筆者認為,隨着市建局近年來就樓宇復修的推廣和推動,業主在這方面的意識和認識已有所提升;而政府為鼓勵業主籌組大廈維修工程及提升樓宇公用設施安全的資助,亦十分「到位」。未來,各界應更積極向不同樓宇類別和樓齡的大廈業主,推廣定期檢查和保養,以至預測性維修的概念,並制定相關執行機制,這才是針對樓宇老化問題的長遠策略。

註:〈公屋馬桶排氣管斷恐播疫 查祿泉樓個案 專家:帶毒空氣或渠管縫隙「谷」入屋〉,2020年7月6日,《明報》

作者是市建局執行董事

[呂守信]

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