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林智遠
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林智遠:做好財務安排 建立周期保養維修樓宇文化

【明報文章】討論已久的自願醫保終在今年4月1日全面推行,納稅人若為自己或合資格親屬購買認可醫保產品,可獲稅務優惠,坊間亦隨即出現林林總總自願醫保產品。筆者無意在此分析各類產品,只是想從這個話題引伸到樓宇復修的財務安排,希望社會思考一下,樓宇維修工程涉及資金少則百萬、大則過億,業主應如何為保養其樓宇單位資產值作打算?既然大家都願為保障健康而投保各類醫保產品,又是否同樣應為擁有的物業「投保」,為長遠「保值」而作好財務安排?

建立意識是為樓宇保值,亦即是樓宇復修的第一步;而推動樓宇復修則是市區更新重要一環。一直以來市建局為推動業主履行妥善維修和保養樓宇的責任,推出多項資助及支援計劃。筆者在過去6年出任市建局非執行董事,見到業主對各項計劃的認受程度,感受到業主關注樓宇復修的意識已逐漸萌芽。而隨着業主正視推動樓宇復修,下一個要解決的就是資源問題。多年來政府及市建局推出了不同的樓宇復修資助計劃,紓緩業主進行樓宇復修工程的財務壓力。但樓宇復修是一項持續工作,今天完成一個維修周期,10多年後隨着樓宇老化,業主也需進行另一次維修工程,樓宇才能保養得宜。

樓宇是私人財產,如何保養、保值理應是業主責任。香港奉行低稅率制,長遠來說政府應如何使用其稅收的公共資源,資助業主分擔其樓宇維修保養開支?筆者相信要先解決資源問題,才能有效實踐周期維修的意識。

為大廈維修工程「投保」

本港樓宇主要用鋼筋混凝土建造,只要保養得宜,壽命可逾100年。在這百年生命周期中,可能要進行大約5次保養維修計劃。若業主一直沒有為維修工作預留資金,直至樓宇老化問題出現才一次過做大型維修,每戶便要分擔高昂費用。這正是業主對維修工程卻步的原因之一。

筆者早前在報章留意到,港島區有逾40年樓齡的私人屋苑的業主立案法團,透過參與市建局「招標妥」服務,成功自行籌組樓宇維修工程。以這個有180戶的屋苑為例,樓宇在10年前曾進行基本維修工程,但未有徹底處理結構失修等樓宇老化問題。10年過去,法團今次計劃全面勘察樓宇狀况以進行大型維修工程,由於無參加樓宇更新大行動這類資助,每戶須攤分的維修費約要30萬元。從這例子可見,即使樓宇有做基本維修保養,到需要大維修時,所涉開支仍然不菲;若業主沒有為工程設立特別基金(special fund)或儲備基金(sinking fund)並持續供款,負擔確實不輕。

若同區有另一個規模相若的私人屋苑,而其業主沒有如上述屋苑的法團般為樓宇作周期基本維修保養,到樓齡達40年才首次大維修,可想像每戶業主要一次過支付的維修費用可能遠超30萬元。相反,若這屋苑自落成日起便設立維修儲備基金,並要求業主每月定期供款,那即使到今時今日才首次大維修,而同樣每戶要支付30萬元維修費來比較,這40年間每戶每月平均只需供款約600元。這積少成多的財務安排,總比一下子要支付龐大費用為佳。

這個簡單將維修費用攤分40年供款的假設,並未考慮法團為基金定下更周詳的儲蓄及投資規劃。筆者從事會計和財務管理工作多年,認為市場上有不少穩健的投資理財工具,或透過財務專業人士協助籌備儲備基金預算,為基金儲蓄投資,當中所得回報將有助減輕大廈業主實際的供款金額。長遠而言業主應為未來維修工程的財政儲備及早綢繆,原理跟投保醫療保險一樣。若將這個構思推而廣之,為鼓勵法團籌組維修工程儲備基金及業主定期供款,政府是否可考慮仿效自願醫保,為認可的維修工程儲備基金提供稅務優惠?這課題值得深入研究。

復修資訊平台 提升籌組工程能力

當然,上述屋苑個案的樓宇在樓齡「年過30」才進行首次基本維修工程的做法,對保持樓宇良好狀態來說絕對不足夠。若屋苑能在其「年幼時期」便透過維修儲備基金的定期供款,在樓宇大約第10年及第20年時已進行預防性的定期維修保養,在延緩老化速度的同時,亦能減輕只待樓宇30年才一次過處理的問題的嚴重程度。

除解決財政問題,現時不少業主擔憂籌組樓宇維修工程複雜困難,並因缺乏專業知識處理,無人願做「出頭鳥」牽頭籌組工程。故此,提升業主籌組樓宇維修工程能力和提供專業技術支援亦為重要。筆者知悉市建局早前推出了全新一站式「樓宇復修平台」,為業主提供集合公私營及專業界別的全面網上資訊平台,讓業主參照專業指示按部就班籌組樓宇維修工程。「樓宇復修平台」亦制定了標準的投標文件和合約範本,供業主組織在招標工程顧問和承建商時使用。這個「樓宇復修平台」的資訊會持續優化,往後會按樓宇復修不同工程項目推出適切的範本文件;此外,亦會研究日後建立「工程費用資訊中心」和「服務提供者資料庫」兩項服務,進一步加強樓宇維修市場作業的透明度,增進業主對此的了解。

樓宇復修邁進「3.0」

過去社會並無成熟的樓宇保養文化,在五六十年代興建的戰後樓宇,其維修保養問題未得到認真看待,以致日久失修而嚴重老化,及至當樓宇出現即時危險或業主收到當局強制驗樓通知時,才關注維修問題及即時補救,這可以視為樓宇復修意識「1.0」。近年政府和市建局推出不同樓宇復修資助計劃,成功推動不少法團維修保養樓宇,提升安全水平,使樓宇復修意識踏入「2.0」。

展望將來,政府、市建局、各專業界別以至業主及法團,均需攜手努力推動樓宇復修,並建立周期及預防性的樓宇維修保養文化。政府可檢視有關樓宇籌組復修工程的相關要求及規管,包括針對沒有設立法團或居民組織的「三無大廈」,促進業主承擔樓宇維修管理責任;針對有組織能力的法團則需設立法則,加強業主對維修基金強制供款的要求,又或透過稅務優惠鼓勵業主做好財務安排。而市建局則繼續以「促進者」及「先導者」角色,推動預防性的樓宇復修文化。筆者知悉,市建局已為其煥然壹居制定全面的保養維修手冊,及首度研究應用建築信息模擬技術於樓宇復修及物業管理等範疇,累積經驗讓業界參考,將成功經驗向業主推廣。

置業安居是港人的目標,而在二手物業市場置業則無可避免要承受樓宇維修責任和未能預見的開支。因此,若不同樓齡樓宇的業主能化被動為主動,從樓宇年輕時便開始預防性的保養及維修,這不單可保持樓宇良好狀態,為其「保值」,更令二手物業買家受到保障,再不用買樓「附送」上手的維修責任。當各界在意識建立、資源安排、組織能力和專業支援等四方面都有充分準備,筆者相信,樓宇保養維修將開創新文化,邁進「3.0」。這才是市區更新的不二法門。

作者是市區重建局前非執行董事

[林智遠]

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