【明報專訊】美國聯儲局減息0.5厘,結束加息周期,摩根士丹利報告指出,隨着美息見頂,本港按息下調將支持實際用家和投資客需求,加上來自內地的人才流入,預期明年樓價將回升5%。
內地人才來港 或增需求
聯繫匯率下,美國自2022年以來大幅加息,導致香港按揭利息上升,樓價隨之下跌。大摩預計,本港樓價今年全年下跌8%,會較年初至今6%跌幅再擴大。該行指出,現時本港私人住宅負擔能力比率,即按揭供款與本港家庭收入中位數比率約為50%,處於歷史高水平,雖然自2021年以來樓價下跌25%,不過現時新造按息4.125厘,產生大額利息開支。大摩計算,若按息降至3.3厘水平,比率將更健康,改善負擔能力。該行預期美息在明年底港元1個月拆息降至2.75厘,實際按揭利率則降至3.25厘。加上內地人才來港,利好本港住宅租金前景,預期租金回報低於按息將於明年消除,提振住宅投資需求。
美銀料明年租金回報追平按息
美銀報告指出,本港主要銀行下調最優惠利率(P)0.25厘,市場原本預期要到今年底至明年才下調。現時新造實際按揭利率降至3.875厘,美銀表示與現時平均住宅租金回報率3.3%相比,兩者差距已收窄至約0.6個百分點,該行預期美息最終會降至2.75厘至3厘,本港實際按息將降至3厘,屆時租金回報與按息便會追平。
投資需求仍疲 刺激或遜減辣
不過報告指出,本港經濟前景不明朗,預期投資需求不會太強勁,雖然按息下調將刺激觀望樓市的本地用家入市,不過該行預期對近期成交量的提振效果,會較3月政府撤除辣招後溫和。現時地產商將繼續優先考慮資產周轉率,清理庫存仍會對一手樓價格構成一定壓力。
摩根資管:有幫助 未必即反彈
摩根資產管理亞太區首席市場策略師許長泰認為,減息未必會帶動樓價立即反彈或成交大增,不過利率從高息下調,加上2月政府撤辣等對樓市有正面幫助,對本港住宅市場審慎樂觀。他認為本港住宅樓價「剛需」存在,但樓價仍稍為偏貴,過去一兩年困擾樓市的問題雖有轉機,但也要視乎專才來港能否繼續支持租務市場、政府是否有政策增加土地供應等因素,仍待觀察。
另外,減息前本地地產股表現向好,投資者關注走勢能否持續。
美銀表示,雖然在過去3次減息周期,地產股反彈未能持續6個月,香港和內地經濟也較疲弱,不過今次減息幅度較大,且地產商股價相對資產淨值較過去5年有較大折讓,減息能否利好地產股,最終要看能否改善物業市場,以及公司盈利表現。