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本研社:潛在「套丁地」足建9700屋 沙田丁地分割售眾丁 隔多年原價回購 法律界指可疑

【明報專訊】丁屋政策備受爭議,過去揭發有原居民及發展商「套丁」詐騙政府。本土研究社與公共專業聯盟以「分割地段」等特徵,調查潛在套丁的新界私人丁地狀况,推算潛在套丁的私人丁地達177公頃(面積逾9個維園),估計可建近萬間丁屋。本研社並發現,沙田上禾輋村及排頭村有兩幅共逾兩公頃的私人丁地,被分割多個地段後同時售予不同男丁,但相關公司去年內以相同價錢回購,質疑有關行為或反映有發展商曾希望套丁發展但最終爛尾。

林建岳任董事公司 持上禾輋丁地

土地註冊處資料顯示,上禾輋村私人丁地由麗新集團主席林建岳等任董事的公司持有。麗新集團回覆稱對事件沒回應。有法律界人士認為,私人公司分割地段或回購地段的行為雖可疑,但關鍵要視乎男丁與發展商之間有否簽署秘密協議,以及協議內容。

現時可建丁屋的「鄉村式發展」用地,除官地外,亦有不少由私人持有(下稱私人丁地)。由於不少原居民「有丁無地」,遂衍生「套丁」,即發展商與原居民達成協議,購買其丁權,再將土地售予原居民,然後原居民申建丁屋,待建成後原居民按協議將丁屋轉讓發展商,令發展商可出售牟利。有關「套丁」行為除違反丁屋政策的自住原意,亦涉詐騙地政總署批出丁屋牌照,屬刑事罪行。

分割地段預留「屋苑通道」

7特徵推算 港177公頃「套丁土儲」

本研社及公專聯調查發現,現時全港有逾1500公頃閒置私人丁地,再按7項主要特徵,調查是否涉潛在套丁行為,包括涉3個或以上相連地段、分割地段、預留細長地段作屋苑通道等,推算全港有177公頃屬「潛在套丁土儲」,涉780多幅土地,估計可建逾9700間丁屋。

兩公司向原居民賣地 每幅100萬

同2008年售出 近年原價回購

沙田上禾輋村及排頭村有兩幅閒置私人丁地,面積達0.78及1.37公頃,分別由「環輝發展有限公司」及「緯暉有限公司」於1990年代購入(見圖)。土地註冊處資料顯示,兩地均於2007年12月分割作多個呈方形的地段,其中上禾輋村丁地涉分割80多個地段,本報與本研社抽查當中24個地段,發現「環輝」於2008年1月以各100萬元將多個地段售予各不同姓氏的男丁,至去年各男丁以同樣100萬元將涉事地段售回「環輝」。

排頭村丁地涉分割70多個地段,抽查30個地段後亦發現,「緯輝」於2008年1月亦以各100萬元將多個地段售予各男丁,去年各男丁亦以同樣100萬元售回「緯暉」。至於該兩地預留作疑似道路的細長地段,則一直由該兩間公司持有。本報上周觀察,該兩地現址長滿樹木,未有發展。

查冊資料顯示,「環輝」及「緯暉」兩間公司註冊地址相同,「環輝」5名董事包括麗新集團主席林建岳、永泰地產主席鄭維志等;「緯暉」有4名董事。兩間公司股東之一均為「Actswell (Nominees) Limited」,並有兩名董事姓名相同。麗新集團回覆本報稱對事件沒回應。永泰地產回覆稱與「環輝」並無任何關連,「環輝」亦非永泰地產旗下附屬公司、聯營公司或合資企業。

本研社:回購丁地或因套丁「爛尾」

大狀:難成證據,關鍵在涉欺詐否

本研社成員夏淳權稱,過往套丁民事法庭案例披露,發展商與男丁簽署的秘密協議有「回購丁地」條款,列明指定時段內,若男丁未能依期申請丁牌,有權終止協議,要求男丁歸還地段業權。他認為回購舉動有疑似套丁嫌疑,該兩地或反映發展商曾希望發展丁屋屋苑,最終爛尾。另一成員黃肇鴻表示,若私人丁地有預留地段作屋苑通道,並一直由發展商持有,反映該項目呈「屋苑化」,背後或有私人公司主導。

大律師何昀匡認為,發展商分割地段售予男丁再回購,或在土地內預留地段發展道路,只能說有可疑,難構成套丁證據,因有關舉動表面不違法,關鍵在於男丁與發展商之間簽署的秘密協議條款是否涉欺詐行為,如事前有否協議丁屋建成後男丁須轉讓業權予發展商等,而目前難以證實背後有否秘密協議。

發展局指分割土地非必套丁

地政:2016至今未接丁屋申請

發展局回覆稱,一般而言私人地段買賣及分割均屬私人安排,除非地契有條文約束,否則政府不能干預,稱買賣及分割私人土地不一定是「套丁」證據,小型屋宇申請機制對此亦並無限制。地政總署回覆,2016至今年並無接獲沙田排頭及上禾輋的小型屋宇申請。

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