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免再流標 山頂地王一拆二推售 政府盼吸引發展商 分析:疫下出價或保守

【明報專訊】疫情之下,政府公布下季(10至12月份)賣地計劃,包括推售山頂文輝道豪宅地皮,該幅重量級地皮曾於2018年10月因未達政府底價而流標,政府為免重蹈覆轍,決定將地皮「一拆二」,來季先推售其中一幅。有測量師表示,拆細地皮可降低門檻,料能吸引更多發展商入標。另邊廂,市場矚目的中環新海濱3號商業地,原定本季推出,現押後至下季,有測量師估計,延遲推出與市况疲弱有關

將提供240伙 市場估值118億 呎價4.1萬

發展局長黃偉綸解釋,考慮到山頂文輝道地皮或太大,可參與的發展商較少,令地皮在2018年推售時流標收場,故拆細出售,希望吸引更多發展商參與,同時亦不影響其價值。上述山頂豪宅地皮位於文輝道2、4、6、8、9及11號,政府將地皮分拆兩部分出售,來季推出的2、4、6、8號,地盤面積約13.49萬方呎,佔原先地皮面積70%,將提供240伙。假設兩幅地皮地積比率均為2.13倍,來季先推出的地皮可建樓面料近29萬方呎,市場估值最高達118億元,折合每呎樓面地價4.1萬元。

文輝道地皮2018年10月流標後,當年黃偉綸曾表示,政府訂出的底價是非常合理,市場估價介乎240多億至480億,而當時入標價是低於240億元,以可建樓面約40萬呎計,即5個有入標的發展商財團,每呎地價出價均低於6萬元。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示,是次政府將地皮「一拆二」,可降低投資總額,相信能吸引更多發展商入標。萊坊執行董事林浩文表示,地皮屬「兵家必爭之地」,但因疫情關係,出價或會較保守;就算「一拆二」,如政府不隨行就市,地皮仍有流標可能。

黃偉綸又稱,除文輝道豪宅地皮外,下季亦會推售東九啟德4E區1號地皮,可提供約390伙,另港鐵將於下季推出黃竹坑站5期項目,料可提供約1000伙,連同私人及重建項目,季內推出的私宅單位數目共2780伙;計及今年首兩季提供的4620伙,本財政年度首3季可提供約7400伙私樓住宅土地供應,佔本年度目標1.29萬伙約57%。

首3季料提供7400伙 佔全年目標57%

黃偉綸有信心達標 視乎補地價磋商

黃續稱,全年目標提供約1.29萬伙中,約4150伙屬私人發展或重建項目,該部分今年已提供1680伙,距離目標差2400多伙,政府能否達標視乎多少私人發展項目可完成補地價,並透露現時有數個大型項目正就補地價磋商。扣除私人發展或重建項目,本年度來自政府官地、一鐵一局的供應近9000伙,有信心可達標。

不過,美聯首席分析師劉嘉輝分析,根據政府公布數據,今年度第四季要提供約5500伙才可達至全年目標,除非有大型地皮推出招標,或有大型項目補地價,否則將難達標,估計本財政年度賣地計劃提供單位有可能不足1.2萬伙,或是2010年政府恢復主動賣地後的11年新低。他續說,若未來供應偏低情况持續,而剛性需求依然殷切下,私宅供求失衡勢將加劇,除了政府積極推地,期望「土地共享先導計劃」可紓緩房屋供應不足問題。

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