簡慧敏：土地註冊制改革滯後廿載港亟需破局思維

【明報專訊】香港的土地註冊制度已沿用超過180年，現行的契約註冊制度不提供物業業權的保證，使物業轉讓程序變得繁複、冗長及成本較高。

2004年，政府制定《土地業權條例》（第585章）（《條例》），旨在以業權註冊制度（新制度）取代契約註冊制度。然而20多年過去，條例仍未實施。這項關乎香港土地管理的重大改革，為何一再拖延？

其實，新制度並非新鮮事物，內地、新加坡和英國等早已採用（部分以雙軌並行方式運行）。新制度能為物業擁有權提供更大確定性，簡化物業轉易程序、降低交易成本，是利民便商的關鍵措施。

「新土地先行」方案邁出第一步仍遠不足

香港早在2004年便通過相關立法，局方現時仍告訴本屆立法會因主要持份者未能達成共識，《條例》需要再做修訂。反映當年的立法建議或許過於樂觀，未能充分考慮執行層面的挑戰。如今，《條例》被束之高閣逾20年，當年參與審議的委員亦不再是立法會議員，社會期望落空由誰負責。

這項擱置已久的改革似乎嶄露曙光。發展局轄下的土地註冊處早前提交了《2025年業權及土地的註冊（雜項修訂）條例草案》（《修訂草案》），擬以「先易後難」的方式，在新土地先行實施新制度（「新土地先行」方案）。

「新土地先行」方案僅在《修訂草案》生效後新批土地實施，現有290萬宗土地登記（「舊」土地）仍維持舊制。此舉雖務實，但步伐明顯過慢。根據局方估算，新方案實行後5年內僅有25,000宗業權登記，與現存「舊」土地數量相比，改革覆蓋面極為有限。更令人失望的是，政府計劃待2027年換屆後才檢討現有土地轉制。筆者雖非委員，但仍把握機會在法案委員會會議上向局方表達對《修訂草案》的意見。千言萬語濃縮成一句話，就是「步伐之小，令人失望」。

改革須雙軌並行訂立清晰路線圖

在針對「新土地」制定方案的同時，政府應同步探索「舊」土地的轉制路徑。例如，可優先處理業權清晰的「舊」土地（包括以土地註冊處掌握資料為依據，選出一批沒有現存地契問題且發展商已取得入伙紙但仍未銷售的房產），再逐步擴大轉制範圍。

其次，亦可研究土地註冊處處長曾提及的「官方設立委員會」做法，參考其他司法管轄區的經驗，在避免持份者可能存在利益衝突的情况下（比如不願被發現過去審查契約可能存在過失、房地產交易業務量變化），由立場中立的專業人士（如退休律師和土地審裁處法官）協助審查舊契約。總而言之，當局必須盡快為「新」「舊」土地的轉換制訂時間表及路線圖。

與時俱進的土地管理制度是經濟發展的支柱，土地業權註冊制度改革已拖延20多年，我們沒有另一個20年的奢侈。從本屆政府上任之際，習主席在七一講話就已明確指示香港要「積極穩妥推進改革」、「破除利益固化藩籬」；到去年三中全會閉幕後，「識變、應變、求變」的改革呼聲更是不絕於耳。然而，改革不能流於口號，必須轉化為實際行動。政府是時候展現更大的擔當和魄力，對「正確的事」排除萬難、勇於破局，為香港的土地管理制度寫下新篇章。