【明報專訊】美國總統特朗普本月2日公布「對等關稅」措施至今，港股恒指先急跌後回穩，而本港地產股股價則跑贏大市（見圖），今期本欄訪問瑞士寶盛中國研究策略師及香港區研究部主管鄧啟志分析最新形勢。鄧啟志認為，本港未來一年半料繼續跟隨美國減息，加上經濟下行周期亦已接近完結，估計住宅樓價今年可能再跌2%至3%便見底，這對地產股屬正面，即使其股價再上升空間有限，惟現時股息率達4厘至5厘亦屬吸引，值得持有收息。
由於本港奉行聯繫匯率政策，港元與美元掛鈎，港息理論上亦要跟隨美息上落，因此美國總統特朗普在本月2日公布「對等關稅」措施後帶來美國10年期國債孳息率大幅波動，亦影響本港地產股股價走勢。例如市場曾預期美國經濟衰退風險上升，白宮將積極推出財政政策刺激經濟，財赤進一步增加需要增發國債埋單，未來國債供應將大幅增加，因此美國10年期國債孳息率本月4日至11日期間曾由3.8564厘急升0.73厘至4.5864厘，拖累本港地產龍頭股新地（0016）股價曾跌至65.2元，過去兩周隨着美國10年期國債孳息率回穩，加上新地旗下西貢西沙新盤SIERRA SEA銷情料理想，新地股價期內亦從低位回升逾一成，昨日收報72.6元。
瑞士寶盛鄧啟志本周接受訪問時表示認同美國財政部長貝森特（Scott Bessent）的觀點，美國10年期國債孳息率本月4日至11日期間急升，主要原因是投資者倉位大幅度調動所致，這屬正常的市場行為。向前望的話，他認為即使市場擔心美國經濟下行為10年期國債孳息率帶來下行壓力，但要留意的是，今年有超過8萬億美元美國國債到期需要再融資，這帶來的供應效應（supply effect）屬不可忽視，10年期國債孳息率在底部料有支持；綜合上述利好利淡因素，他估計美國10年期國債孳息率今年餘下時間將在約4厘至約5厘上落，對本港地產股估值不會帶來重大影響。
料美未來1年半減息4次 利港樓
美國10年期國債孳息率走勢由市場決定，而聯儲局可以控制的是聯邦基金利率，當局去年9月、11月及12月已先後減息0.5厘、0.25厘及0.25厘，累積減息1厘，由於本港銀行期內亦有下調最優惠利率（P）引領按揭利率向下，對本港樓市亦帶來支持。
展望將來，鄧啟志預測美聯儲今年9月、明年3月、6月、9月各減息1次，為本港樓市帶來順風。
港經濟下行周期快完 樓價再跌空間有限
除了減息因素外，鄧啟志估計，本港經濟下行周期亦已接近完結，指這亦會為住宅樓市帶來支持，他表示：「如果我們留意本港經濟的話，即使未能夠強力反彈，但下行周期基本上已好接近完結，而向來經濟周期與樓市周期的相關性都是高的。」綜合上述分析，他預期本港住宅樓價今年再跌2%至3%便見底，指這對地產股屬正面。
由於不少本港地產股持有寫字樓及零售物業收租作為投資物業，因此鄧啟志亦分析此兩類物業的前景。他表示，由於本港經濟下行周期已接近完結，消費市場亦可望迎來溫和復蘇，有利零售物業租金向上；惟寫字樓租金料仍處於下行周期，原因是未來幾年新增供應量龐大。
地產股料維持派息 股息率近5厘較定存高
雖然由於瑞士寶盛監管要求，鄧啟志在是次訪問中不能談及個股，惟基於上述對本港住宅價格、寫字樓及零售物業租金的預測，他認為對地產股屬正面，即使其股價再上升空間有限，惟現時股息率達4厘至5厘，相對於定期存款利率高，屬吸引，未來再減派息機率亦不高，值得持有收息。
風險方面，鄧啟志強調，目前投資本港地產股一定需要留意其槓桿是否過高，而他認為即使對整個板塊來說，槓桿率屬可控，惟投資者就此對部分上市公司是擔心的，若市場情緒變差，亦無可避免對股價帶來負面影響。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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