【明報專訊】2023年11月流標收場的東涌新填海區第106B區住宅地，政府優化條款後捲土重來，由在當區擁有住宅發展經驗的新地（0016）以6.02億元中標，以可建樓面約40萬方呎計，每方呎樓面地價僅1501元，屬市場預期下限，亦遠較新地13年前同區中標限呎住宅地（現發展為東環）、每方呎樓面地2704元低44%，同時亦低於2010年南豐在拍賣場上以每方呎樓面地價2377元投得東涌第55B區住宅地（現發展為昇薈），成為東涌住宅官地每呎樓面地價新低。測量師預計，項目日後將以每方呎9000至10,000元推售，貼近現時區內二手呎價水平。
明報記者 甘潔瑩
上周五截標的東涌第106B區住宅地，共收4份標書，除新地外，入標的還包括信置（0083）、嘉華（0173）、盈信控股。新地副董事總經理雷霆表示，地皮海景遼闊兼容易設計，亦鄰近港鐵站，將來附近社區配套充足，加上政府比上次放寬單位數目，令將來售樓更具靈活性及迎合市場。他又稱，項目將興建中小型單位為主，總投資額約35億元。
測量師料項目呎價9000至1萬推售
翻查資料，近年住宅官地做價屢見新低，以住宅官地計，上一個每呎樓面地價低位要追溯至2014年3月，雅居樂（3383）副主席陳卓賢長子，以2100萬元中標坪洲教育路低密度地皮，每呎樓面地價約1,493元，即上述東涌地每呎樓面地價為住宅官地11年以來的新低。事實上，2015年1月首批折實均呎9812元推售的東環一期，新地2011年7月以37.7億元中標該住宅官地，當時每呎樓面地價約2704元。戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦表示，批出土地是一個良好的市場信號，項目預計落成後，每方呎樓價9000至1萬元。據代理資料顯示，目前東涌區私宅二手呎價介乎8500至逾1.1萬元。
拆細小蠔灣項目或助招標
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，東涌新填海區是尚未成熟的新區，近幾年區內幾個發展項目，包括政府官地、港鐵東涌東站等新項目，首推時均流標收場，但在重推時成功批出。梁又指出，以港鐵東涌東站1期項目為例，2023年首度推出，因項目規模涉約1200伙，加上中標者需興建商場等，最終因零入標而流標；一年多後港鐵拆細重推，調低入場費門檻及縮小規模下，最終項目批予南豐。他續稱，拆細項目規模等可測試發展商最新取態，亦為合適做法，預計港鐵小蠔灣項目將可參考此做法。
東涌新填海區第106B區住宅地，地皮面積11.46萬方呎，最高可建樓面40.12萬方呎，地皮2023年9月曾推出，同年10月截標，當時收4份標書，因入標金額未達底價而流標收場。地皮上周五截標前，市場估值約5億至10億元，每呎樓面地價約1250至2500元，比2023年11月截標前每呎樓面地價估值低約38%至50%。