【明報專訊】讀者來信:
我和先生已退休,早前購買了香港年金,現正領長者生活津貼,所以每月有大概11,000元左右的「收入」,不過仍然有一點點入不敷支。現時除了自住的唐樓以外,已沒有其他的資產,有考慮過申請安老按揭,是否舊樓不能申請?有沒有其他注意事項或建議?
筆者回覆:
香港市區舊樓林立,曾有統計指本港樓齡達50年或以上的私人樓宇數目過去10年急增至9200幢,這也是退休策劃不能忽略的事項,將會有愈來愈多長者居住於較為老舊的物業,畢竟物業的樓齡也會跟着業主的年齡一同上升,人老了會病,樓老了同樣有各種的問題,甚至乎會影響作為資產而產生現金流的能力。
以王太太的問題為例,唐樓的樓齡多數已過50年,根據安老按揭的申請資格所示,作抵押的物業需為樓齡50年或以下,如果在50年以上,要視乎情况去批核,即有可能需要花錢驗樓。所以,不是一定不能申請,詳情建議進一步諮詢相關的機構。至於有什麼其他的注意事項呢?下文將繼續詳談。
首先,根據王太太所提供的資訊所示,現時有入不敷支的情况,每個月的缺口約4000元,可能由於仍然有銀行存款50萬元,假設其他情况不變下,仍然有機會「慢慢搣」近10年,所以不排除因此而心大心細,以致不急於申請安老按揭,但值得一提的是現時「長命百歲」也不奇怪,如果已知存款是不夠用的,宜及早準備。
部分申請人盼早鎖定年金金額
另外,樓市不再是「只升不跌」,老舊物業可能面對更大的市場壓力,從而影響估值,繼而令安老按揭的年金有所減少。從安老按揭的申請數字看,可能也反映出不少長者擔心樓價進一步下跌,因為近日安老按揭的申請大增,不排除一些申請人認為及早鎖定年金金額更「實際」。
第三,假設物業是夫妻聯名持有,申請人均為66歲,市值350萬元的物業,選舉固定利率的話,大概可領8435元的年金至終身,加上現時的年金收入和長者生活津貼,每月現金流可達19,000元左右,要留意如果每月有盈餘的話,存放於銀行戶口則變成「資產」,長時間下去,是否或如何影響長者生活津貼的申請,宜根據自身情况進一步留意。
第四,如果物業樓齡很高,不排除會引伸不少的維修費用,宜了解清楚再判斷申請安老按揭的安排和時機將更好。總的而言,持有老舊物業退休,將會面對愈來愈多的挑戰,準退休人士除了檢視自己的金融資產外,都應該檢視自己的物業狀况,早一點做規劃。最後,以上只是通用的資訊,不構成任何形式的意見,有需要的朋友宜進一步諮詢相關的專業人士。
李澄幸 CFP認可財務策劃師
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