富瑞陳姝瑾：居民收入未恢復內房樓價今年仍看跌

【明報專訊】市場憧憬內房整體市場今年止跌回穩的概率上升，藍籌國企內房股股價今年以來均跑贏大市，今期本欄專訪富瑞中國經濟學家、中國金融地產行業首席分析師陳姝瑾就此詳細分析，她的看法相對審慎，指內房整體市場的恢復關鍵，要看高收入居民對收入預期恢復，而今年出現這情况比較難，料二手樓價仍有下跌壓力，故內房亦是她目前在中國金融地產行業股票中最不感興趣（the least favored）的板塊。

法國興業銀行環球市場大中華經濟師林凱祺在本月2日於本欄見報專訪中表示，在目前內地通脹處於接近零水平的情况，人民銀行仍有頗大空間進一步下調各大利率，實現上月中央經濟工作會議要求的「適度寬鬆的貨幣政策」，內房整體市場2025年止跌回穩的概率正在回升，能否真正實現此目標則要視乎具體政策出台的力度及速度。上述專訪刊登以來，華潤萬象生活（1209）、華潤置地（1109）及中國海外（0688）等藍籌國企內房股股價均跑贏大市（見圖），相信不少投資者均關注其強勢能否持續。

事實上，中指研究院早前發布的內房數據亦頗理想，上月內地100個城市新建住宅平均價格為每平方米16,654元（人民幣，下同），按月上漲0.37%，按年上漲2.68%，原因之一是受部分城市優質改善項目入市帶動；上月內地100個城市二手住宅平均價格為每平方米14,203元，雖然按年下跌7.26%，按月也下跌0.53%，惟與前月按月下跌0.57%比較，屬跌幅收窄。

內地百城新盤成交樓價較高地區比例升

富瑞陳姝瑾在專訪中指出，去年內地100個城市新盤價格回升，由多個原因導致，首先是一二線城市優質新盤佔比增加：「我們看官方的近月新盤銷售數據，看起來是按年上漲的，這與供應有關，如果你看近年發展商買地的話，基本上甚少在三線或以下城市買地，而是集中在一二線城市買地，包括在深圳灣等濱海地區等一線城市黃金地段買地，這些項目去年推出市場發售，因此去年內地100個城市新盤成交來自樓價較高的地區比例也上升。」

判斷內地樓價止跌回穩二手樓市表現更重要

陳姝瑾又認為，去年內地100個城市新盤價格回升，與「得房率」（即實用面積與建築面積的比例）上升令買家願意支付更高的建築面積呎價有關，她解釋說：「發展商把新盤賣給買家，建築面積是120平方米，實用面積是100平方米，那麼得房率便是約83.3%，幾年前內地樓價處上升周期時，深圳及上海等一線城市新盤的得房率大概只有70%至80%。近年隨着內地多個城市建築條例放寬，加上市場環境出現變化，我們看到新盤得房率顯著上升，我甚至看過得房率高達130%的新盤，其設計是附送不計入建築面積卻屬實際可用的露台，又例如有些住宅是屬一梯一伙，即每層樓一戶人家一伙電梯，電梯外屬開放式的空間，這些面積也等於是全贈送的，這些情况在一二線城市新盤銷售時尤其明顯，結果是以建築面積計算的呎價提高。」

綜合上述分析，陳姝瑾認為，要看內地樓價是否止跌、何時止跌，更重要是看二手樓價，而非一手樓價，就此而言，受益於去年9月24日內地公布金融支持一系列經濟高質量發展的政策，加上一線城市亦進一步放寬限購，而且利率亦大幅下降，對去年第四季二手樓市的確帶來促進作用，樓價按年跌幅亦有所收窄，但她強調，二手樓價能否止跌回穩，關鍵還是看高收入居民收入預期恢復的情况，而這估計可能還需要1年以上的時間。

收入預期不確定買樓能力意願均跌

陳姝瑾表示：「去年7月我們到內地調研的時候，與各地專家探討樓市的問題，他們普遍認為這更多是收入預期的問題，而且更關鍵是相對有錢、相對高收入階層收入預期的問題。因為現在內地去買商品房的居民，基本上是收入在全國前20%的階層，這些階層往往在金融、地產或互聯網等行業工作，他們在過去幾年受到政策或行業大環境的影響，很可能收入下跌或增速放緩，以致對收入預期的不確定性增加，故買樓的能力及意願均下跌。當面對這種收入的問題，樓市的恢復就要看收入的恢復，而我們認為，在未來一年、尤其對高收入人士收入預期的恢復還是比較難。」