經濟

冀中央動用資金救內房 直接購商品房

【明報專訊】中央去年表明要為「樓市止跌回穩」,但上市房企的銷售仍以三四成的速度下跌。銀河國際證券中國和香港研究主管鄭懷武指出,在大規模樓市政策放寬下,第四季內房銷售始見回暖,相信今年1月仍能維持。但內地買家及投資者對內房信心仍然脆弱,認為中央需要「Show Me The Money!(向市場提供實質資金支持)」因為置業往往涉及數百萬元,內地買家最想見的是「國家(央行)都落埋搭」,若政府「唔夾份用一萬幾千億救市」,市民亦未會願意入市。

他指出,市場以往不時聽到「三四萬億救市」的說法,但「聽得多,有少少狼來了」,認為市場更需要的是「聽到一些數字同幾時落實」的實際行動,政策執行要有效率,像家電換新的政策快速落地帶動消費。最佳方法是收儲商品房可直接由央行主導推進,直接投放資源,讓救市成效更快更明顯。

他表示,上一輪「棚改貨幣化」曾動用3萬億元為三四線城市化解庫存,佔當時每年成交量兩至三成,目前內房危機已被拖延太久,若想市場有效回暖亦需類似招數,像動用專項債、國企或政府的資金,直接「幫碧桂園買一百幾十億項目,大家咪會覺得好直接(救市)。」

他又稱,去年全國新建商品房銷售面積已由高峰16億平方米回落近半,料已經觸底,再跌空間不大;預期樓市成交在2024年下跌25%的基礎下,將於2025及2026年各回升3%,但樓價由於庫存高企,料2025年仍要再跌2%。

內房債權人願削債 露曙光

至於今年初多家內房如融創中國(1918)、碧桂園(2007)推出境內或境外債務重組計劃,惟融創因第二次重組及遭信達香港入稟清盤,股價曾跌三成。鄭懷武指出,融創在2023年首次境內債重組時,公司及債權人均無料到過去兩年賣樓仍以四五成的速度下滑,導致僅兩年時間便已無力償還短債。不過,他指今次融創第二次境內債重組與以往不同,多了「以往無人敢做、無人(債權人)願意接受的削債(haircut)成分」,較以往僅將債務延期更進一步,料境內投資者及監管機構開始明白及軟化,由以往覺得削債好負面,現在開始明白銷售未回復下,內房根本難以償債,故即使融創提出削債幅度達三四成亦願意配合,令公司有機會生存落去,對內房是正面發展。

不過,值得留意的是,上述重組仍不包括銀行借貸,若將重組延伸至銀行貸款部分,或會影響到銀行未來批出開發貸款、按揭等範疇,影響較大。

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