【明報專訊】日圓持續偏軟,加上當地低息環境,不僅吸引海外資金流入日本樓市,也增加國內投資房產抗通脹的需求,惟樓價已累升不少下,部分地區一手樓價見調整。業界人士普遍預期,投資需求未減,建築成本持續上漲及新供應減少,對今年日本樓價有一定支持。
近月日本一手公寓市場回軟,據日本不動產經濟研究所的數據,去年11月底,日本包括東京23區、東京都下、神奈川縣、埼玉縣及千葉縣的東京圈,也稱首都圈,一手公寓平均售價按月跌13.5%,按年僅跌3.2%,至7988萬日圓,其中東京23區平均售價按年跌15%,至近1.09億日圓,但市中心以外地區升勢持續,東京都下一手公寓平均售價按年升16.9%,至5915萬日圓。
東京都周邊縣一手樓價均錄升幅,以埼玉縣升幅最大,一手公寓平均售價按年大升56%,至7308萬日圓,神奈川縣亦按年升15.8%,至7128萬日圓。至於包括大阪市、京都市、神戶市、兵庫縣等地區的近畿圈,去年11月近畿圈一手公寓平均售價按月雖大升37.9%,惟按年計則微跌1.1%至5225萬日圓,其中京都市一手公寓均價按年大升41.7%,至6116萬日圓,大阪市一手公寓均價則按年跌3.1%,至5562萬日圓。
首都圈二手公寓均價向上
二手公寓價格續受投資需求支持,據日本房地產研究調查公司東京Kantei的研究指出,由於投資資金持續流入,東京市中心二手公寓價格被進一步推高。日本首都圈去年11月二手公寓平均售價按月升2.1%,按年累升5.2%,至4968萬日圓,其中東京都二手公寓平均售價按月升2.4%,按年累升14.5%至7339萬日圓,東京23區二手公寓價按月升2.7%至,按年累升19.5%至8531萬日圓,而東京都心6區二手公寓平均售價按月亦升2.4%,按年更大升29.7%,至約1.4億日圓,為2004年1月開始調查以來首次突破此水平。
東京都周邊縣二手樓價表現相對遜色,再參考Kantei的數據,去年11月千葉縣二手公寓平均價格按月升0.8%,按年累升0.5%至2717萬日圓,表現已屬最佳,而埼玉縣二手公寓平均價格按月微升0.5%,按年則跌3%至2901萬日圓,表現最差。至於近畿圈,去年11月二手公寓平均售價按月跌2.1%,按年僅跌0.4%至2840萬日圓,其中大阪府雖按月錄1.3%跌幅,惟按年計則升3.7%至3155萬日圓,大阪市中心6區二手公寓均價仍向好,按月錄0.3%升幅,按年大升21.6%至6399萬日圓。
東京Kantei:市中心豪宅較受歡迎
東京Kantei指出,近年土地及建築成本上升持續反映於樓價上,導致預期樓價將進一步上升的投資資金持續流入樓市,尤其是較受富裕階層及海外投資者歡迎的市中心區域豪宅。
該公司主任研究員高橋雅之早前接受日媒訪問時表示,目前在東京購買住宅的主要目的不再是居住,而是投資,距東京較遠地區的投資需求相對較少,樓價較切合當地居民的居住需要。
建築成本上漲不僅影響日本樓價,也影響新盤供應。市場憧憬,隨着新供應持續減少,未來新盤開價或有提升空間,尤其是地理位置較理想的新盤,如有望受惠於世博效應的大阪市中心新盤,有望吸引投資資金流入。
近年大阪不乏針對旅遊業暢旺而推出的民宿住宅項目,One City Osaka是其中之一,該項目位於大阪東心齋橋,鄰近松屋町站,由東日物業創建發展,項目樓高8層,合共提供1個商舖位,以及29伙住宅單位,住宅單位面積由200至256方呎,單位售價約由75萬元起。
明報記者 劉敬華
[環球樓市]
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